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Comment est déterminée la valeur vénale d’un bien immobilier ?

La notion de valeur vénale d’un bien immobilier n’est à ce jour pas définie par la loi. Pourtant, elle est très utilisée dans diverses situations : évaluation du patrimoine, détermination de l’assiette de l’impôt sur la Fortune immobilière, calcul des droits de donation ou de succession, etc. Mais alors, qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien immobilier ? Quels sont les critères à prendre en compte pour la déterminer ? Quelles sont les différentes méthodes d’évaluation ? Tour d’horizon sur l’essentiel à savoir sur la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier.

Valeur vénale d’un bien immobilier ?

Comme dit ci-dessus, la loi ne donne aucune définition précise de la valeur vénale d’un bien. Selon la jurisprudence, c’est « le prix du bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l’acte de vente » (Cass.com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782).

L’article 310.111 du Plan Comptable Général en donne une définition comptable, c’est « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marchés, net des coûts de sortie. »

Lorsqu’on recoupe ces deux définitions, la valeur vénale d’un immeuble représente la valeur d’un bien sur le marché immobilier à un moment donné. En d’autres mots, il s’agit d’une estimation du prix de vente d’un immeuble qui serait probablement accepté sur le marché à un instant t.

Les différents paramètres influençant la valeur vénale d’un bien immobilier

De nombreuses caractéristiques peuvent influencer la valeur vénale d’un bien immobilier :

  • La nature du bien : locaux commerciaux, tertiaire, résidentiel, activités… ;
  • L’état général : nécessitant des travaux, neuf, en état de délabrement, etc. ;
  • La situation géographique : quartier, proximité avec les axes routiers, le voisinage, etc. ;
  • L’état du marché : en équilibre, tension, effondrement, etc. ;
  • La surface : surface habitable, surface constructible, etc. ;
  • Le nombre de pièces ;
  • Le vis-à-vis ;
  • Les prestations de confort : qualité de la menuiserie, performance de la climatisation, piscine, jardin, etc. ;
  • Logement meublé ou non ;
  • Le prix attribué à d’autres biens répondant aux mêmes caractéristiques que le bien à évaluer sur une même zone géographique.

Les différentes méthodes d’évaluation

Évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier semble à première vue aisée. Mais cela n’est vrai que dans l’hypothèse d’un marché efficient. Lorsque les offres pour des biens aux caractéristiques relativement similaires sont trop variées ou lorsque des évènements majeurs viennent perturber le marché, il devient particulièrement difficile de déterminer la valeur vénale « réelle » d’un bien. C’est pour répondre à cette problématique que les économistes et les experts en immobilier ont conçu plusieurs méthodes d’évaluation que l’on peut classer en 2 groupes : les méthodes d’évaluation traditionnelles et les méthodes dites modernes.

Méthodes traditionnelles d’évaluation de la valeur vénale d’un immeuble

Traditionnellement, la valeur vénale d’un bien immobilier est déterminée en utilisant 3 méthodes distinctes.

La première dite méthode par comparaison est la plus courante et celle qui a les faveurs de l’administration (et les juridictions) pour déterminer l’assiette de l’impôt. Elle est basée sur une analyse rigoureuse des prix constatés sur le marché, ce qui permet d’éliminer les valeurs extrêmes et de dégager par la suite les tendances dominantes d’un marché discordant. Dans la pratique, l’évaluateur cherchera des exemples de ventes récentes de biens comparables et déterminera par la suite le critère de « décote » qui, a priori, influence le plus les prix de vente.

La seconde, appelée méthode d’évaluation par capitalisation du revenu, consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien en calculant le rapport entre le montant du loyer annuel et la valeur de l’immeuble. Elle permet de déterminer la valeur d’un immeuble en appliquant au revenu de cet immeuble un coefficient de capitalisation. La formule couramment utilisée est la suivante : V(t) = L(t)/R. L(t) et V(t) représente le loyer et la valeur du bien à un instant (t), et R, le taux de capitalisation.

L’idéal pour avoir une estimation juste d’un bien est de combiner les 2 méthodes. Cette approche permet d’appréhender le bien sous différents angles.

Méthodes modernes d’évaluation

Les méthodes précédentes ont l’inconvénient de se baser sur des données passées et des comparaisons avec des biens qui sont par nature différents. Les méthodes modernes d’évaluation tentent de pallier cela en s’efforçant d’utiliser les valeurs anticipées ou d’homogénéiser les critères d’hétérogénéités. Il existe 2 approches modernes :

  • La méthode financière des cash-flows : elle repose sur le principe selon lequel la valeur vénale d’un immeuble est égale à la somme actualisée de ses revenus futurs ;
  • La méthode d’amélioration de la lecture du marché ou méthode hédoniste. Elle part du constat selon lequel les méthodes traditionnelles d’évaluation de la valeur vénale d’un bien peuvent parfois être très ardues puisqu’elles portent sur une analyse comparative de biens qui sont par essence hétérogènes. Pour obtenir une évaluation plus précise, il faut procéder à une étude statistique des caractéristiques de biens immobiliers qui dans une zone géographique définie influencent significativement leur prix, puis de donner une valeur à ces caractéristiques. Une fois les valeurs des différentes caractéristiques additionnées, on obtient une évaluation avec une marge d’erreur relativement faible.

L’importance de la valeur vénale en cas de vente ou d’achat

Connaitre la valeur vénale d’un bien immobilier est particulièrement important lorsqu’on souhaite vendre ou acheter ledit bien. Dans le cadre d’une vente par exemple, cette valeur va servir de point de référence pour déterminer le prix de vente et attirer les acheteurs potentiels. Si l’on veut vendre rapidement, on pourra proposer un prix inférieur à la valeur vénale. Si l’on souhaite faire plus de profit, on étudiera l’évolution de la valeur vénale sur une période donnée pour déterminer si l’on peut espérer une évolution positive du prix dans un avenir proche.

Déterminer par avance la valeur d’un bien permet aussi de mener les négociations d’achat ou de vente dans de meilleures conditions. Elle permet de justifier le prix avancé grâce à des données solides, ce qui contribue à renforcer votre position dans les négociations.

Rôle de l’expert en évaluation immobilière

Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, vous êtes libre d’établir le prix de vente que vous souhaitez. Le risque est que vous proposiez votre bien à un prix trop élevé ou trop bas. Dans le premier cas, votre bien risque de mettre beaucoup de temps à être vendu, ou pire, de ne jamais être vendu. Dans le second cas, vous risquez de vendre à perte.

C’est pourquoi, pour une estimation juste, il est fortement conseillé de recourir à un expert en évaluation immobilière. C’est le plus à même de vous fournir une estimation objective de votre bien ou d’un bien que vous souhaitez acquérir. Il peut même vérifier si un bien répond effectivement à vos besoins en termes de confort, de charge, d’emplacement, etc.

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