01.89.74.00.97

Rechercher

Comment estimer la valeur vénale d’un bien immobilier commercial ?

Estimer la valeur vénale d’un bien immobilier commercial ou professionnel consiste à déterminer le prix que l’on pourrait espérer de la vente dudit bien en se basant sur des paramètres économiques, juridiques et techniques. Cette opération permet de déterminer si vos bureaux ou vos locaux commerciaux sont correctement positionnés par rapport aux tendances du marché.

Si vous êtes propriétaire bailleur, connaitre la valeur vénale de votre bien vous aidera à maximiser le prix du loyer du bail et à en maitriser son délai de commercialisation. Si vous êtes locataire, déterminer au préalable cette valeur vous permettra de négocier de bonnes conditions locatives.

En dehors de ses raisons stratégiques, de nombreuses autres raisons justifient la détermination de la valeur vénale d’un local commercial : rassurer les investisseurs, cession de parts sociales de SCI, expertises périodiques pour certaines entreprises, etc.

Mais dans les faits, comment estimer la valeur vénale d’un bien commercial ? Quelle méthode appliquer ? Quels sont les critères ayant la plus grande influence sur l’estimation ? Nos réponses.

 

Les principales méthodes utilisées en expertise immobilière commerciale

D’emblée, une remarque s’impose, bien que les évaluations soient courantes dans l’immobilier commercial et résidentiel, les approches sont très différentes. Dans le domaine résidentiel, la valeur des propriétés est déterminée par comparaison aux prix de vente des propriétés similaires à laquelle on applique des critères de majoration ou de décote par rapport aux qualités intrinsèques du bien.

Au contraire, les locaux commerciaux sont souvent uniques, cela implique de passer plus de temps sur l’évaluation afin de déterminer comment les différents aspects du bien influent sur sa valeur. Cette remarque faite, sachez qu’il existe plusieurs méthodes pour déterminer la valeur vénale d’un bien à usage commercial.

 

Méthode par comparaison de marché

Cette méthode consiste à établir la valeur d’un bien en la comparant avec celle d’un bien de même nature récemment vendu situé sur une même zone. Il faudra rechercher dans un premier temps les biens dont la taille, l’année de construction, l’état et l’emplacement se rapprochent de ceux du bien à évaluer. Une fois le bien de référence identifié, on ajuste le prix de vente en fonction des différences relevées.

Le principal avantage de cette méthode est qu’elle permet de faire une estimation à partir de données de vente réelles. De plus, comme il s’agit de comparer des propriétés similaires sur une même zone, cette méthode est particulièrement efficace pour évaluer des biens commerciaux localisés sur un emplacement homogène.

Elle présente toutefois un inconvénient majeur : il est pratiquement impossible de trouver des biens véritablement identiques, surtout en matière commerciale. Autre inconvénient, les données récentes analysées peuvent ne pas refléter l’évolution du marché au fil du temps. En plus, la méthode peut être affectée par des fluctuations des conditions du marché : augmentation des taux d’intérêt, diminution des demandes des porteurs de projet, etc.

 

Méthode de revenu

La méthode du revenu est sans doute la méthode d’estimation la plus utilisée dans le domaine de l’immobilier commercial. Elle repose sur le rapport entre la valeur du bien et les revenus qu’il peut générer. La formule la plus couramment utilisée est la suivante :

Valeur vénale du bien = Revenu/Taux de capitalisation

La première chose à faire consiste à déterminer la valeur locative du bien hors charges, le plus souvent en identifiant les loyers pratiqués sur des biens similaires localisés dans le même secteur géographique que le bien à estimer. Après, il faut déterminer le taux de capitalisation en calculant le rapport entre le revenu annuel net (charges de la propriété non prises en compte) et la valeur déterminée à l’étape précédente. Plusieurs critères peuvent influer sur ce taux dont le secteur d’implantation du bien, son environnement, sa qualité de construction et sa rareté sur le marché.

 

Les principaux critères pris en compte pour évaluer la valeur d’un bien immobilier commercial

Peu importe la méthode d’estimation utilisée, lorsqu’on estime un bien immobilier commercial, certains critères ont une influence plus grande sur le prix du bien.

  • Localisation : pour les biens commerciaux, la visibilité et la fréquentation ont une incidence directe sur la valeur du bien. Les locaux de production ou industriels quant à eux doivent être implantés dans des zones à proximité d’une clientèle cible et des partenaires clés de l’activité (fournisseurs, prestataire sous-traitant, etc.). Un bien jouissant d’un bon positionnement se vendra et se louera toujours bien ;
  • Taille et superficie : un bien ayant la capacité de répondre aux besoins spécifiques de différents commerces sera toujours plus intéressant pour des investisseurs potentiels. De même, un espace généreux et modulable est souvent synonyme d’attractivité, ce qui aura toujours un impact positif sur l’estimation. Au contraire, un bien exigu et dont l’aménagement nécessite des dépenses considérables se vendra moins bien ;
  • État du bien et aménagements : ces 2 paramètres peuvent élever la valeur d’un bien commercial. La présence d’élément de confort comme des bureaux en étage, un ascenseur, une bonne climatisation ou des espaces de stockage rend un bien plus attirant et donc plus cher à la revente ou à la location. Pour des bureaux, ce sont plutôt la luminosité et le calme qui influent positivement sur l’estimation ;
  • Tendances du marché : la disponibilité des biens similaires et la demande des porteurs de projet sont des éléments qui peuvent avoir un impact significatif sur l’estimation d’un bien commercial. Ces critères restent difficiles à évaluer sans une veille constante du marché ;
  • Potentiel de revenu : pour le propriétaire-bailleur, il s’agit ici de déterminer le montant maximum du loyer qu’il peut tirer de la location. Pour le locataire, il s’agit de déterminer, quel impact aurait l’usage du bien sur la vente de ses produits et de ses services.

 

L’importance de recourir au service d’un expert pour estimer un bien commercial

Vous l’aurez sans doute compris, l’estimation d’un bien commercial nécessite des connaissances spécifiques, de la méthode et une bonne compréhension du fonctionnement du marché de l’immobilier. C’est pourquoi il est vivement conseillé de toujours faire appel à un professionnel afin d’obtenir une estimation fidèle à la réalité.

Si vous êtes propriétaire, un expert en estimation immobilière vous permettra de découvrir le vrai potentiel de votre bien, mais aussi de trouver les mesures à prendre pour en augmenter la valeur. Si vous êtes porteur de projet, cet expert vous aidera à trouver les arguments objectifs pour faire baisser un loyer proposé, mais aussi à déterminer s’il est vraiment intéressant d’installer votre affaire dans tel ou tel bien.

Retrouvez nos dernières actualités