Il n’y a pas de définition légale de la valeur vénale. Selon La charte de l’expertise en évaluation immobilière, « La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’Expertise. »
Si une estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur un bien ou un droit immobilier, une expertise de valeur vénale implique l’intervention d’un expert en évaluation immobilière répondant à un certains nombres de critères.
C’est par le jeu de l’offre et de la demande que se fixe le prix d’un bien immobilier, et donc sa valeur.
Si le prix et la valeur vénale sont deux notions distinctes, il n’en est pas moins qu’elles sont malgré tout étroitement liées. Il existe plusieurs méthodologies de valorisation de biens immobiliers. La plus représentative de ce que nous venons d’illustrer est celle des comparables car elle reflète les prix de vente de biens présentant des caractéristiques et une situation géographique similaires.
Les références à titre de comparaison doivent être similaire pour être comparable et suffisamment nombreuse pour que la valeur soit établie et ne soit pas contestable, notamment par le fisc.
Il appartient au fisc de prouver l’insuffisance de prix avancé par le contribuable. C’est ainsi que dès la notification de redressement, l’administration fiscale doit motiver et justifier sa décision.
Lorsqu’un bien est occupé par son propriétaire, sa valeur vénale est, en principe, égale à sa valeur libre d’occupation. Le propriétaire peut pratiquer un abattement de 30% (dans le cadre d’une déclaration d’IFI), si le bien occupé constitue sa résidence principale.
Il existe un certain nombre d’abattement en matière fiscale qui sont liés au mode de détention, ou aux contraintes éventuelles (indivision, servitude…).
Qu’elle que soit le contexte ou la nature du bien, notre équipe expertale sécurise vos déclarations et apporte des éléments de preuve tangible qui viendront nourrir votre dossier dans un contexte de redressement fiscal ou judiciaire.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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