Il n’y a pas de définition légale de la valeur vénale. Selon La charte de l’expertise en évaluation immobilière, « La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier peut raisonnablement être cédé en cas de mise en vente amiable au moment de l’Expertise. »
Si une estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur un bien ou un droit immobilier, une expertise de valeur vénale implique l’intervention d’un expert en évaluation immobilière répondant à un certains nombres de critères.
C’est par le jeu de l’offre et de la demande que se fixe le prix d’un bien immobilier, et donc sa valeur.
Si le prix et la valeur vénale sont deux notions distinctes, il n’en est pas moins qu’elles sont malgré tout étroitement liées. Il existe plusieurs méthodologies de valorisation de biens immobiliers. La plus représentative de ce que nous venons d’illustrer est celle des comparables car elle reflète les prix de vente de biens présentant des caractéristiques et une situation géographique similaires.
Les références à titre de comparaison doivent être similaire pour être comparable et suffisamment nombreuse pour que la valeur soit établie et ne soit pas contestable, notamment par le fisc.
Il appartient au fisc de prouver l’insuffisance de prix avancé par le contribuable. C’est ainsi que dès la notification de redressement, l’administration fiscale doit motiver et justifier sa décision.
Lorsqu’un bien est occupé par son propriétaire, sa valeur vénale est, en principe, égale à sa valeur libre d’occupation. Le propriétaire peut pratiquer un abattement de 30% (dans le cadre d’une déclaration d’IFI), si le bien occupé constitue sa résidence principale.
Il existe un certain nombre d’abattement en matière fiscale qui sont liés au mode de détention, ou aux contraintes éventuelles (indivision, servitude…).
Qu’elle que soit le contexte ou la nature du bien, notre équipe expertale sécurise vos déclarations et apporte des éléments de preuve tangible qui viendront nourrir votre dossier dans un contexte de redressement fiscal ou judiciaire.
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LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
