En principe, la valeur d’usage d’un bien immobilier est qualitative et peut différer d’une personne à une autre. Elle correspond à l’utilité du bien immobilier par rapport au besoin de ce bien dans la société.
Pour connaître avec précision la valeur d’usage d’un bien immobilier, il est suggéré de faire appel à un expert.
« Notion utilisée pour l’évaluation d’un bien immobilier occupé par un propriétaire-utilisateur, notamment aux fins d’intégration dans les documents financiers de l’entreprise. Elle est définie comme étant la valeur pour laquelle un bien immobilier s’échangeait à la date de l’expertise entre un vendeur libre et un acquéreur libre, au cours d’une transaction dans laquelle les parties disposent d’un délai raisonnable pour la négociation, en l’absence de facteur de convenance personnelle. Elle suppose que l’acquéreur pourra avoir la jouissance libre de l’ensemble des parties de l’immeuble qui sont nécessaires à l’activité, et occulte toutes les utilisations alternatives potentielles et toutes les caractéristiques du bien qui seraient de nature à faire différer sa valeur vénale de la valeur minimale d’un immeuble rendant un service équivalent. »
La valeur d’usage est une notion subjective puisqu’elle inclut des ratios d’exploitation, elle est très proche de la valeur subjective d’investissement (worth).
Le plus souvent, elle concerne des locaux monovalents, lorsque celui-ci est conçu pour une destination précise, et non susceptible d’une utilisation différente (cinéma, moulin, hôtel…).
La méthodologie de valorisation propre à la valeur en poursuite d’usage est en faite une dérivée de la méthode par comparaison directe ou par le revenu. Elle se fonde sur une valeur locative correspondant à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.
La notion de taux d’effort (valeur locative de marché/chiffre d’affaires ou marge brut) prend tout son sens dans ce type de valorisation. Elle repose, bien entendu, sur des moyennes ou des usages.
L’expert immobilier doit donc être en mesure de mesurer la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d’effort d’usage ou moyen.
Lamy Evaluation a une profonde connaissance des données inhérentes aux différentes activités permettant de définir avec rigueur et méthode les taux d’efforts applicables à chaque activité et, par là même, la valeur vénale des locaux monovalents en poursuite d’usage.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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