Selon la Charte de l’expertise en évaluation immobilière la valeur hypothécaire correspond à une valorisation qui doit être appréciée de façon conservatrice dans le but de céder à terme l’immeuble. Elle repose sur une notion de revenus stabilisés dans le temps.
La notion de valeur hypothécaire fut introduite par une directive européenne du 22 juin 1998 puis dans les textes d’application de la loi du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière.
Pour reprendre les termes de la charte de l’expertise : elle doit prendre en compte les éléments suivants :
– caractéristiques et éléments techniques tangibles de l’immeuble sur le long terme
– les conditions normales du marché local
– les conditions d’utilisation actuelles et les conditions alternatives d’utilisation
– les éléments de valorisation devant être clairement explicités
– le taux de rendement retenu doit être admissible par un propriétaire qui en assurerait une gestion en bon père de famille.
La valeur hypothécaire ne prend pas en compte les éléments suivants :
– la personnalité, le savoir-faire et l’expérience du propriétaire de l’immeuble
– l’usage qui peut être spécifique de l’immeuble
– les niveaux de prix constatés de façon instantanée s’ils comportent des éléments spéculatifs et/ou volatils.
On comprend aisément que la valeur hypothécaire n’en est pas moins directement issue de la valeur de marché ou valeur vénale. Le plus souvent, celle-ci est inférieure à la valeur vénale, elle ne peut, bien entendu, jamais lui être supérieur.
Les experts Lamy évaluation sont agréés par la CEIF-FNAIM, en conséquence de quoi, ils sont signataires de la charte de l’expertise immobilière et garantissent, par des normes et des principes communs à tous les experts adhérents, la juste valeur de l’hypothèque prise lors d’un contrat de crédit.
La détermination de cette valeur permet à l’emprunteur d’être protégé si pour des raisons diverses, il devait se séparer de son bien avant l’échéance qu’il s’était fixée.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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