La Juste valeur ou « fair value » est définie par les normes IAS / IFRS comme étant le montant auquel un actif pourrait être échangé (ou un passif éteint), entre les parties dans le cadre d’une transaction se déroulant dans des conditions de concurrences normales.
La notion de juste valeur est apparue en 2011 avec la norme IFRS 13. Elle consiste à valoriser à la clôture du bilan, les actifs et les passifs des entreprises selon leur valeur de marché.
Selon la méthode de la juste valeur, les actifs doivent être valorisés dans les bilans à cette valeur à la date de clôture de ceux-ci. Cette méthode s’oppose à la « valorisation au coût historique », utilisée par ailleurs, tant dans les normes comptables françaises que selon les IFRS, selon laquelle l’actif reste valorisé dans les comptes à son prix à la date d’achat, même si sa valeur de marché a entre-temps évolué.
La juste valeur vise à introduire de la transparence dans la valorisation des sociétés et ainsi permettre aux investisseurs d’obtenir, par la comptabilité, une image plus réelle de la valeur de l’entreprise.
La juste valeur correspond à la valeur de marché. Elle est donc le penchant de ce qu’est la valeur vénale que les experts immobiliers ont pour coutume de mentionner. La difficulté de ce type de valorisation dépend donc de la liquidité du marché dans lequel le bien s’inscrit. La détermination de cette valeur reste néanmoins complexe dans tous les cas de figure car il faut être capable d’appréhender la méthode de valorisation adaptée à la typologie d’actif et avoir une connaissance pointue des marché locaux.
Lorsque le bien s’inscrit dans un marché non liquide, c’est-à-dire en l’absence de marché direct ou de transactions comparables, il est indispensable de faire appel à un expert évaluateur pour s’assurer que cette valeur soit suffisamment fiable, pertinente, et comparable pour convenir aux états financiers et satisfaire aux principes des IFRS.
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Parce qu’il veut se dispenser du concours d’une agence immobilière, le propriétaire désireux de vendre par lui-même un bien immobilier doit remplir certaines conditions. En effet, il se doit d’avoir une connaissance du marché local et de ses spécificités, il doit être capable de remplir la fonction d’un intermédiaire pour vendre dans les meilleures conditions et apporter les informations nécessaires aux acquéreurs potentiels. La vente d’un bien immobilier peut intervenir sans le concours d’un intermédiaire dont les honoraires sont parfois prohibitifs.
Il s’agit pourtant d’être capable de remplir la fonction de ce professionnel de l’immobilier et d’apporter les informations nécessaires aux personnes souhaitant se porter acquéreur. Le coût de cette mission d’expertise est, sommes toutes, dérisoire en comparaison aux honoraires de négociation des agents immobiliers qui atteignent le plus souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise justifiera d’un prix de vente à la juste valeur de marché et permettra au vendeur d’optimiser le délai de mise en vente. Par son formalisme et l’étendue des études qu’il comporte, le rapport d’expertise a un très fort degré d’opposabilité, en ce qu’il met un terme à toute discussion portant sur la valeur. Il est le meilleur support de base à toute négociation. Ce principe est d’autant plus vrai quand les enjeux sont importants (Vente concernant plusieurs biens, bien d’exceptions, …). Un rapport d’expertise rigoureux, une équipe d’experts spécialisés par typologie d’actif et ayant une connaissance pointue des singularités des marchés locaux , une signature reconnue, autant d’éléments indispensables à la vente d’un bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire.
Les investisseurs ne recherchent pas une jouissance personnelle du bien, mais à le mettre à bail. En effet, l’objectif premier de l’investisseur concernant la valeur d’acquisition d’un bien est son retour sur investissement, soit, le revenu brut annuel que va lui procurer la mise à bail de son bien, diminuer bien évidemment des flux financiers sortants.
Ce retour sur investissement doit intégrer certaines caractéristiques propres à l’immeuble, que l’expertise immobilière détaillera de manière précise. En effet, pour optimiser son investissement, l’acquéreur investisseur se penchera alors sur les spécificités de l’immeuble à savoir : sa qualité de construction, son état, sa durée de vie résiduelle dans le but de chiffrer au plus juste les frais et coûts prévisibles qui en découlent.
L’investisseur, avant de prendre toute décision d’acquisition, recherchera à connaître sa plus-value latente, mais également le risque locatif supposé tenant compte du dynamisme ou non du secteur. Il est en effet habituel pour un investisseur de mettre en balance la stabilité probable de la valeur d’acquisition du bien et de la rentabilité immédiate. Pour cela, il doit être pris en compte les éléments juridiques inhérents au bail déterminant d’une part, la durée des engagements des parties et d’autre part, les composants financiers résultant d’une mise à bail.
L’expert immobilier intégrera alors à son étude l’ensemble des flux financiers à l’instant T ainsi que les flux futurs afin de rendre compte de la valeur vénale du bien immobilier par un approche purement financière tenant compte de l’ensemble des éléments de calcul de rentabilité, sur un cycle de vie, correspondant au délai supposé d’autofinancement de l’immeuble. L’expertise immobilière permettra alors de rassurer l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
De par la qualité du signataire du rapport et de l’étendue des études, l’analyse portée sur la valeur du bien n’est pas sujette à caution. Elle a, de par le fait, une grande force probante et une forte opposabilité. Dans un contexte transactionnel, elle détermine ce que doit être le prix de vente du bien et permet au vendeur comme à l’acquéreur de sécuriser leur relation et d’asseoir la vente sur la juste valeur du bien.
La négociation, si elle intervient, est une étape cruciale du processus de vente. Il arrive souvent que les échanges soient infructueux et que cette étape soit rendue insurmontable en raison de divergences concernant la valeur du bien. Le rapport d’expertise, dans un tel contexte, prend alors toute sa dimension et rend compte de son utilité. Il met un terme aux discussions portant sur la valeur et sert de base à la négociation. Il sécurise le vendeur sur son prix de vente et conforte l’acquéreur sur le montant de son offre. Ce principe s’applique à toute négociation et il est d’autant plus vrai lorsque les enjeux ou les écarts de valeur sont importants. L’expertise de valeur vénale est souvent amenée à être une pièce fondamentale dans la constitution de tout projet immobilier.
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques attachées à chaque bien, ou encore la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur) sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
La tentation est forte pour un propriétaire de croire que cette valeur repose sur une simple valeur moyenne de marché au m2. Les modes constructifs, la localisation, l’environnement, l’exposition, les nuisances éventuelles, la qualité des prestations, autant d’éléments qui ont un impact fort sur la valeur. Il est courant de constater des écarts de valeurs pouvant atteindre 30 à 40% sur deux biens dans un même immeuble mais ayant des caractéristique différentes (étage élevé ou non, exposition, vue…) D’autres éléments peuvent avoir une incidence forte sur la valeur et seul un expert immobilier féru à cet exercice sera capable de les appréhender. En effet, on parlera notamment des hypothèses de création de valeur. Elles impliquent des méthodes de valorisation différentes puisqu’elles reposent sur des projections (bilan promoteur, droits à construire…). La sous évaluation d’un bien immobilier a des conséquences graves sur la vente de celui-ci. Les enjeux sont souvent importants et le manque à gagner peut représenter des sommes très conséquentes. Il paraît donc nécessaire voire indispensable de réaliser une expertise de valeur vénale pour fixer le prix de vente de son bien immobilier. La tentation est grande pour le propriétaire d’un actif immobilier qui souhaite vendre son bien, de fixer sciemment, son prix de vente au-delà de sa valeur de marché. Il est, aujourd’hui, démontré que cette position comporte plus d’effets pervers que d’effets positifs. La crainte de la sous-évaluation, ou la volonté, tout à fait naturelle, de vouloir optimiser le prix de vente conduisent le plus souvent à allonger au-delà du raisonnable le délai de vente.
Un bien à la vente depuis trop longtemps en raison d’un prix en inadéquation avec la position du marché va éveiller la méfiance des acquéreurs potentiels. Le marché immobilier, comme tout marché, s’autorégule et le prix de vente du bien finit par baisser inexorablement. Il est fréquent de constater que des biens immobiliers dont le prix de vente a été surévalué lors de leur mise sur le marché finissent par se vendre en dessous de leur valeur vénale pour palier à la méfiance des acquéreurs potentiels liée au délai de vente.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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