La Juste valeur ou « fair value » est définie par les normes IAS / IFRS comme étant le montant auquel un actif pourrait être échangé (ou un passif éteint), entre les parties dans le cadre d’une transaction se déroulant dans des conditions de concurrences normales.
La notion de juste valeur est apparue en 2011 avec la norme IFRS 13. Elle consiste à valoriser à la clôture du bilan, les actifs et les passifs des entreprises selon leur valeur de marché.
Selon la méthode de la juste valeur, les actifs doivent être valorisés dans les bilans à cette valeur à la date de clôture de ceux-ci. Cette méthode s’oppose à la « valorisation au coût historique », utilisée par ailleurs, tant dans les normes comptables françaises que selon les IFRS, selon laquelle l’actif reste valorisé dans les comptes à son prix à la date d’achat, même si sa valeur de marché a entre-temps évolué.
La juste valeur vise à introduire de la transparence dans la valorisation des sociétés et ainsi permettre aux investisseurs d’obtenir, par la comptabilité, une image plus réelle de la valeur de l’entreprise.
La juste valeur correspond à la valeur de marché. Elle est donc le penchant de ce qu’est la valeur vénale que les experts immobiliers ont pour coutume de mentionner. La difficulté de ce type de valorisation dépend donc de la liquidité du marché dans lequel le bien s’inscrit. La détermination de cette valeur reste néanmoins complexe dans tous les cas de figure car il faut être capable d’appréhender la méthode de valorisation adaptée à la typologie d’actif et avoir une connaissance pointue des marché locaux.
Lorsque le bien s’inscrit dans un marché non liquide, c’est-à-dire en l’absence de marché direct ou de transactions comparables, il est indispensable de faire appel à un expert évaluateur pour s’assurer que cette valeur soit suffisamment fiable, pertinente, et comparable pour convenir aux états financiers et satisfaire aux principes des IFRS.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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