Qu’il s’agisse d’un bien résidentiel (maison, appartement) ou professionnel (local commercial, entrepôt, bureau), estimer la valeur immobilière d’un bien immobilier est loin d’être simple. Contrairement à la notion de prix immobilier, qui est arbitraire, la valeur immobilière est le résultat d’une démarche précise considérant l’offre et la demande du marché immobilier. La démarche de valorisation immobilière prend en compte différents critères environnementaux (attractivité de la zone géographique où se situe le bien), techniques (données quantitative et qualitative sur le bien) mais aussi des facteurs juridiques (régime de détention, urbanisme, loué ou libre de droit). Elle s’appuie également sur une méthodologie d’estimation, comme par exemple la méthode par comparaison directe et encore la méthode de valorisation par les rendements (taux de capitalisation).
Les notions de prix immobilier et valeur immobilière sont souvent confondues. Pourtant elles se distinguent sur bien des points.
La valeur immobilière est l’estimation d’un juste prix. Selon la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, la valeur vénale est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
Le prix correspond à une décision arbitraire du vendeur (on parle de prix de vente) ou de l’acheteur (prix ou offre d’achat). La surévaluation des prix de l’immobilier est, ainsi, un phénomène courant. Elle correspond à un prix plus haut que la valeur estimé sur le marché. Ce prix peut être défini par le vendeur recherchant à réaliser une plus value immobilière. Mais dans certains cas, le prix peut aussi être sous-estimé, c’est à dire que le prix est inférieur à la valeur de marché. Cette situation est possible lorsque le vendeur fixe un prix bas en vue de vendre rapidement son bien immobilier. Le prix est avant tout contractuel, il est la contrepartie du transfert de propriété au bénéfice de l’acquéreur.
La valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix auquel un bien immobilier peut être vendu ou acheté dans des conditions normales de libre marché. Elle s’estime en prenant en compte la valeur de biens similaires qui ont été vendus (méthode par comparaison) ou en extrapolant une valeur à partir d’un taux de rendement (méthode par capitalisation grâce aux loyers réels ou théoriques).
La valeur vénale des biens est souvent utilisée, notamment en matière fiscale, s’agissant de l’évaluation du patrimoine d’un particulier. Pour un bien immobilier, cela désigne la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché à un moment donné.
La valeur vénale immobilière intéresse également les professionnels souvent pour des raisons transactionnelles, comptables ou fiscales. Elle permet de suivre et de mesurer les rendements et facilite l’arbitrage des décisions (exploitation en direct, location, usages alternatifs). L’expertise de valeur vénale est utile, voir indispensable dans certains cas, tout au long du cycle de vie de l’actif.
Le terme de valeur locative est généralement employé en France pour parler de la valeur locative dite cadastrale, en référence au cadastre, même si cette valeur est bien souvent assez éloignée de la réalité du marché.
L’expertise de valeur locative permet au titulaire du bail de vérifier ou de renégocier le montant de son loyer s’il constate que celui-ci ne correspond pas à la position du marché. Elle permet aussi au bailleur de se projeter pour mesurer la porté de son investissement, ou pour arbitrer une décision (vente ou mise en location).
Elle peut aussi être utilisé pour estimer la valeur d’un bien immobilier, il est courant que les experts passent par la méthode par capitalisation.
Cette méthode est plus spécialement adaptée à l’immobilier d’investissement. Permettant d’apprécier la valeur vénale immobilière et la valeur locative, elle consiste à trouver la valeur du bien loué selon la formule suivante : valeur de l’immeuble = (loyer effectif ou valeur locative de marché) / taux de rendement.
Egalement appelée méthode par les rendements ou méthode capitalisation, elle nécessite une étude approfondie de la situation locative pour mesurer l’évolution probable des loyers (possibilité de déplafonnement ou de renégociation à la baisse du loyer commercial) et surtout les risques locatifs (impayés, vacance).
La valeur d’usage correspond à l’utilité du bien par rapport au besoin et à la demande de ce bien. Il s’agit donc d’une notion subjective qui correspond aux critères d’une culture donnée et peut différer d’une personne à une autre. A l’opposé de la valeur d’échange, la valeur d’usage est une valeur qualitative.
La valeur d’usage est souvent associée à des actifs immobiliers professionnels ayant un caractère monovalent. Un bâtiment est dit monovalent lorsqu’il est conçu pour une destination précise, et non susceptible d’une utilisation différente. Un bâtiment disposant de bloc opératoire prend sens pour une activité hospitalière. Beaucoup moins pour une activité commerciale ou hôtelière.
La valeur d’usage d’un bâtiment n’est pas simple à établir. Elle dépend du bâtiment lui-même et de l’exploitation possible dans les murs. Elle dépend aussi des attentes des occupants.
La juste valeur (fair value en anglais) est une méthode de valorisation des actifs. Il s’agit d’un concept comptable défini dans la norme internationale IFRS / IAS 16 (traitant des immobilisations corporelles).
Elle se définit comme le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normales. Pour les immeubles de placement, la juste valeur est assimilée à la valeur vénale.
La valeur à la casse est une valeur est la plupart du temps très distante de la valeur du marché. La valeur à la casse ne signifie pas que le bien sera détruit, mais il sera racheté à un prix nettement inférieur à sa valeur marchande. La valeur à la casse est souvent utilisée lors des liquidations judiciaires d’entreprises ou encore lors que la destination future du bâtiment change par rapport au cadre de l’activité initiale (projet de réaménagement ou reconversion d’un bâtiment)
La valeur hypothécaire correspond à une valorisation sur le long terme dans le but de la cession de l’immeuble. Elle est donc définie selon des revenus qui sont stables dans le temps.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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