Transmettre son patrimoine immobilier, les questions à se poser avant toute action

Les héritages sont souvent source de conflits. Afin d’éviter ces désagréments, pourquoi ne pas opter pour une donation du patrimoine immobilier ? Cette opportunité apporte des avantages fiscaux non négligeables. Avant toute action, il est préférable de se renseigner auprès d’un professionnel.

 

 

En cas de donation d’un patrimoine immobilier, l’obligation d’un acte notarié

Lors d’une donation manuelle – de la main à la main – un écrit peut être établi sans passer devant un notaire. C’est le cas pour les biens meubles, les sommes d’argent ou les valeurs mobilières. Par contre, l’acte notarié devant un notaire revêt un caractère obligatoire lors de la donation d’un bien immobilier. Il se fait en présence du donateur et du bénéficiaire qui doit exprimer son consentement. Une fois signé, celui-ci est irrévocable. Le notaire se charge de la déclaration de la donation auprès de l’administration fiscale.

Le choix du bénéficiaire détermine le type de la donation

La donation peut être faite en faveur d’un héritier tel qu’un enfant mais également au profit d’un tiers. Elle se détermine selon la qualité du bénéficiaire. La donation par préciput permet d’avantager celui qui en est bénéficiaire mais l’inconvénient est de devoir potentiellement indemniser les héritiers lors de la succession. Il est préférable de choisir une donation-partage afin de léguer le bien de façon équitable, surtout en cas de fratrie. La donation avec réserve d’usufruit est avantageuse pour le donateur qui conserve l’usufruit et apporte des avantages fiscaux au donataire.

Qui bénéficie des abattements fiscaux lors d’une donation ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux, il est conseillé de verser régulièrement une somme s’élevant à 100 000 euros maximum. Lors d’une donation à un enfant, il s’agit du montant de l’abattement fiscal, montant sur lequel aucun droit de donation n’est dû. Celui-ci est renouvelé tous les quinze ans et il est défini selon le degré de parenté. Il est recommandé de ne jamais transmettre sa résidence principale car en cas de difficulté financière, l’accord du donataire pour la vente est nécessaire et il peut s’y opposer.

Le donateur reste-t-il le bénéficiaire des loyers du patrimoine ?

Contrairement à la pleine propriété, Le démembrement de propriété est un procédé qui consiste à donner la nue-propriété et conserver l’usufruit. Concrètement le donateur a le droit d’occuper ou de percevoir les loyers du bien immobilier. Comme dans une relation propriétaire/locataire, les charges sont réparties. Le bénéficiaire se charge des gros travaux et le donateur des réparations mineures, ainsi que des charges fiscales ou de copropriété. Il a la possibilité de prendre en charge l’ensemble des coûts mais cette information doit être signifiée dans l’acte notarié.

Peut-on révoquer un acte notarié de donation ?

Une fois signé, l’acte notarié de donation est en principe irrévocable. Sous certaines conditions, la révocation est possible, notamment si la preuve de l’ingratitude du bénéficiaire est avérée. Toutefois ce sont des cas rares et difficiles à prouver. D’autres motifs existent comme l’inexécution des charges, celles-ci doivent être précisées sur l’acte, ou la clause de retour, en cas de prédécès du bénéficiaire. Lors de donation entre époux, si aucun contrat de mariage n’est établi, le donateur peut la révoquer de son seul fait ou dans le cadre d’un divorce.

 

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