La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
En l’espèce, un copropriétaire bénéficiait d’un droit de jouissance exclusif consistant en une terrasse, au dernier étage d’un immeuble. Ce copropriétaire souhaitait réaliser une extension de sa partie privative consistant ici en une verrière. Cette extension deviendrait alors partie privative de son lot. Pour ce faire, une approbation par l’Assemblée Générale Extraordinaires des copropriétaires était nécessaire. En effet, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, régissant le statut de la copropriété, deux tiers des copropriétaires doivent donner leur accord à la réalisation du projet du copropriétaire. Ceux-ci refusent aux motifs que le prix proposé est hors marché. La question est alors de savoir quelle est la valeur d’une partie commune de copropriété. La question est alors de savoir quelle est la valeur d’une partie commune de copropriété.
Pour cela, nous tenterons de répondre aux interrogations suivantes :
Ce qui fonde la valeur vénale d’un bien immobilier est la masse d’acquéreurs potentiels pouvant s’intéresser à ce produit. En l’espèce, qui peut se porter acquéreur d’une partie commune située au dernier étage d’un immeuble ? Seule la personne dont le lot est attenant et disposant, lui seul, des accès à cet espace, qui plus est, le seul copropriétaire possédant un droit de jouissance exclusif conféré par le règlement de copropriété.
Ainsi, si la masse d’acquéreurs est réduite à une personne, peut-on parler de valeur vénale ?
Non, puisque rappelons que la valeur vénale est un juste prix, à un instant T, dans des conditions normales de libre marché. Ici, face à un acquéreur unique, toute notion de marché doit être oubliée.
La notion utilisée sera alors celle de valeur de convenance, en ce sens que la valeur ne peut s’insérer dans un libre marché dont la définition procède de l’équilibre entre l’offre et la demande. La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilier en donne la définition suivante : « le prix de convenance traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier ».
Le copropriétaire étant le seul acquéreur potentiel, le prix de la partie commune ne peut aucunement être celui pratiqué dans le voisinage.
Le cadre litigieux de la fixation du prix d’une partie commune conduit à respecter rigoureusement les termes de la jurisprudence.
À ce titre, elle énonce que pour éclairer la valeur recherchée, il convient de trouver des cessions analogues (de parties communes d’immeubles) intervenues dans un passé récent et un périmètre restreint. Il est également admis que, plus la transaction est récente et plus le périmètre de recherche de valeurs de références est restreint et plus les références trouvées font autoritées. Ainsi, une analyse rigoureuse des prix de cession constatés sur le marché, par un expert dûment reconnu, permet de contrer des valeurs excessives d’un marché apparemment discordant.
Toutefois, les transactions en la matière ne sont pas abondantes. Ce marché de niche nécessite de se rapprocher d’un expert immobilier. Celui-ci disposera d’une base de données personnelle et des connaissances nécessaires dans ce domaine permettant d’appuyer la demande du copropriétaire avec des valeurs probantes.
Après avoir recherché des références de valeur sur des cessions analogues, il convient d’appliquer une certaine décote. En cause, le droit d’usage exclusif dont bénéficie le copropriétaire acquéreur. En effet, ce droit pénalise d’autant plus une vente puisqu’un tiers ne pourrait prétendre à son acquisition, faute de pouvoir en disposer.
C’est pour cette raison qu’il est d’usage d’appliquer une décote. Celui-ci correspond à l’existence du droit d’usage exclusif dont bénéficie le copropriétaire. En effet, il est à noter qu’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune a une valeur certaine.
A titre d’exemple : si la valeur de référence est de 5 000 €/m², une décote de 60 à 70 % peut être mise en œuvre afin de tenir compte de ce droit d’usage exclusif. Ainsi, le prix au m² de la partie commune pourrait être réduit à 1 500€ du m² !
Il faut ainsi considérer que la valeur de cession d’une partie commune est une aubaine pour le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire lui-même. Voici 5 arguments pouvant être mis en avant pour que le projet aboutisse :
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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