Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un fonds de commerce
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Le bail commercial en France est un instrument juridique crucial pour les entreprises et les commerçants qui cherchent à établir une présence physique.
Il s’agit d’un accord qui lie un bailleur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale, à un locataire, également une personne physique ou morale, pour l’utilisation d’un espace à des fins commerciales ou artisanales en échange d’un loyer. Le bail commercial est régi par le statut des baux commerciaux en France, qui prévaut sur la loi du 1er juin 1926. Ce statut accorde au locataire une série de droits et de protections importants pour garantir des relations équitables entre les parties prenantes.
Il existe trois types de baux commerciaux en France : le bail commercial classique, le bail dérogatoire et le bail précaire. Chacun de ces types de bail présente ses avantages et inconvénients spécifiques, qui doivent être soigneusement pris en compte avant de signer un contrat.
Le bail commercial classique est le plus courant et s’étend sur une période minimale de 9 ans, renouvelable tacitement tous les 3 ans.
L’un des avantages majeurs du bail commercial classique est le droit au renouvellement du bail. Le locataire a le droit de demander le renouvellement à l’issue de la période initiale, ce qui garantit une continuité pour son entreprise. De plus, le statut des baux commerciaux impose des limites au montant du loyer, offrant une certaine stabilité financière au locataire. Cette limitation est basée sur un indice trimestriel et ne peut augmenter que tous les 3 ans. Le bail commercial classique offre également la possibilité de reprise par le conjoint survivant en cas de décès du locataire, ce qui peut être un avantage crucial pour les entreprises familiales.
Cependant, le bail commercial classique présente quelques inconvénients importants. L’engagement à long terme est l’un des principaux inconvénients, car il oblige le locataire à s’engager pour une durée minimale de 9 ans. Cette longue période peut ne pas convenir à toutes les entreprises, en particulier aux start-ups ou aux entreprises en croissance rapide qui ont besoin de flexibilité. De plus, le locataire doit notifier son départ au bailleur avec un préavis de 6 mois, ce qui peut s’avérer contraignant dans certaines situations.
Le bail dérogatoire est conclu pour une durée inférieure à 9 ans et est soumis à des règles spécifiques.
Le principal avantage du bail dérogatoire est son engagement à court terme, ce qui en fait une option idéale pour les entreprises en phase de développement ou d’incertitude. Contrairement au bail commercial classique, le locataire peut mettre fin au contrat sans préavis, offrant ainsi une grande flexibilité. De plus, le bail dérogatoire est soumis au plafonnement du loyer, évitant ainsi les augmentations excessives.
Cependant, le bail dérogatoire ne confère pas au locataire le droit au renouvellement du bail. Cette absence de continuité peut être un inconvénient pour les entreprises souhaitant établir une présence à long terme. De plus, le bailleur doit annoncer son intention de mettre fin au contrat avec un préavis de 3 mois, ce qui peut être un délai relativement court.
Le bail précaire est conclu pour une durée inférieure à 2 ans et est soumis à des règles spécifiques.
L’un des avantages majeurs du bail précaire est son engagement à très court terme. Pour les entreprises qui ont besoin d’une flexibilité maximale, il peut être la solution idéale. Aucun préavis n’est requis ni pour le locataire ni pour le bailleur, ce qui permet des ajustements rapides en fonction des besoins. De plus, le bail précaire n’est pas soumis au plafonnement du loyer, offrant ainsi une grande liberté au bailleur pour fixer le montant du loyer.
Cependant, le bail précaire ne permet pas au locataire de demander le renouvellement du bail à l’expiration de la période initiale. Cela signifie que l’entreprise devra chercher un nouvel espace si elle souhaite continuer son activité. De plus, le loyer n’étant pas plafonné, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, ce qui peut entraîner des coûts élevés pour le locataire.
En conclusion, le choix du type de bail commercial dépend de la situation spécifique du locataire et du bailleur. Le bail commercial classique offre la plus grande sécurité au locataire, mais implique un engagement sur une période plus longue. Le bail dérogatoire et le bail précaire offrent une plus grande flexibilité au locataire, mais comportent moins de droits et de protections. Il est crucial de peser attentivement les avantages et les inconvénients de chaque type de bail avant de prendre une décision. La flexibilité à court terme, la continuité et la stabilité financière sont des facteurs clés à considérer dans le choix du bail commercial qui convient le mieux à votre entreprise.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Le bail commercial en France est un instrument juridique crucial pour les entreprises et les commerçants qui cherchent à établir une présence physique…
Contactez un expert immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous
Si, après avoir validé le formulaire en cliquant sur le bouton « Envoyer », un message d’erreur apparaît, veuillez accepter tous nos cookies en modifiant votre consentement en cliquant sur le lien ci-après :
L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
Lire plus
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
12 rue Jean-Elysée Dupuy
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
Siège Suisse – Lausanne
Rue mathurin-cordier 12
1005 Lausanne
022 342 67 12