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Qu’est-ce que le lease back immobilier ?

Pour appuyer son développement ou pour augmenter ses investissements, une entreprise a besoin de fonds. Il existe aujourd’hui divers moyens pour en trouver sans recourir aux crédits bancaires traditionnels : le lease back immobilier figure parmi eux. Pour faire simple, il s’agit pour une entreprise de vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire utilisateur, pour ensuite le louer en récupérant des capitaux. Cette méthode originale de financement prend de plus en plus d’ampleur auprès des entreprises depuis ces dernières années. Comment fonctionne cette technique ? Quels sont ses avantages ? Présente-t-elle des inconvénients ? Quelles sont les conséquences sur le plan fiscal ? Le point sur le lease back immobilier.

Lease back immobilier: définition

Le lease back (ou cession-bail) immobilier est l’opération consistant pour une entreprise à vendre un bien immobilier à une société de crédit-bail et qui le remet immédiatement à sa disposition au moyen d’un contrat de crédit-bail immobilier.

Depuis ces dernières années, le lease back immobilier est de plus en plus apprécié par les investisseurs immobiliers et les établissements d’investissement de crédits. Ces derniers relouent les biens cédés par une entreprise sous la forme d’un contrat de crédit-bail d’une durée de 15 ans maximum, avec une option d’achat. L’entreprise cédante récupère ainsi des fonds pour sa trésorerie sans devoir se séparer définitivement du bien. Elle conserve l’usage du bien, non plus en tant que propriétaire, mais en tant que locataire (crédit-preneur).

Le lease back immobilier peut porter sur tous les biens immobiliers, exception faite des biens d’habitation. Il faut néanmoins noter que le bien doit être intéressant pour susciter l’intérêt d’un investisseur.

Enfin, le lease back peut être réalisé par tous types de sociétés, peu importe la taille et le secteur d’activité à partir du moment où :

  • Elles possèdent en propre un actif immobilier ;
  • Elles sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou lorsqu’elles sont assujetties à l’impôt sur les sociétés.

Même les sociétés suivantes peuvent y recourir : sociétés à risques de solvabilité, entreprise In Bonis, sociétés avec un profil financier risqué, etc.

Fonctionnement du lease back

Toute entreprise qui souhaite mettre en œuvre un lease back doit avant tout prendre en considération 3 éléments essentiels : les biens d’équipements (il s’agira de déterminer quel bien peut être proposé), la structuration de l’opération, la qualité du crédit de l’entreprise (c’est-à-dire, la capacité à honorer les engagements financiers).

Une fois que l’on aura pris en considération les éléments précités, voici les principales étapes pour conclure un lease back :

  • Recherche d’un organisme financier : présentation du projet avec argumentaires défendant la pertinence de la proposition ;
  • Détermination des actifs éligibles : négociation avec l’acheteur ;
  • Évaluation de la valeur des actifs ;
  • Signature du contrat de vente dans le cadre duquel l’entreprise cherchant un financement cède un bien à un organisme financier appelé leaser (ou crédit bailleur). Le montant du loyer est négocié par les parties. Mais dans la pratique, l’acheteur est en position de force puisqu’il définit le loyer en prenant en compte les antécédents de crédit du vendeur, le taux de rendement de l’investissement, l’importance du financement réalisé par l’acheteur ;
  • Versement des fonds : versement sur le compte de l’entreprise vendeuse. Pour le cas d’un bien immobilier, et selon la capacité de financement de l’acheteur, ce versement se fait mensuellement, trimestriellement ou semestriellement.

Aménagement spécifique au lease back immobilier

Les contrats qui sont établis dans le cadre d’un lease back immobilier peuvent être aménagés de différentes manières.

Dans une première hypothèse : l’organisme financier achète et loue l’immeuble à l’entreprise (crédit-preneur) avec une option d’achat au terme du bail. Ici, seul l’organisme s’engage à céder le bien à l’entreprise-locataire. Cette dernière quant à elle a le droit de lever l’option ou non.

Dans une seconde hypothèse. Le crédit-bailleur achète un terrain, pour y réaliser ensuite les travaux, mais en laissant la maitrise de l’ouvrage crédit-preneur.

Les avantages et inconvénients du lease back immobilier

Pour une entreprise, le lease back immobilier présente plusieurs avantages majeurs. Il permet notamment de :

  • Dégager rapidement de la trésorerie ;
  • Diminuer l’endettement de la société par rapport à un emprunt classique ;
  • Diminuer la charge de l’IS par la déduction des loyers au résultat imposable ;
  • Améliorer le fonds de roulement ;
  • Augmenter les dépenses d’investissement (financement d’investissement matériel ou immatériel) ;
  • Simplifier la gestion d’un immeuble : les mécanismes de fonctionnement du lease back permettent à une entreprise de conserver la jouissance de son immeuble tout en externalisant la gestion de ce dernier, ce qui implique une certaine réparation des charges. De plus, en cas de perturbation importante du marché, les actifs de l’entreprise sont donc préservés.

Mais le lease back présente aussi des limites. D’une part, il n’est accessible qu’aux entreprises possédant une situation financière saine. Les jeunes entreprises fonctionnant généralement à partir de prêt ne peuvent donc pas en profiter. D’autre part, il est souvent difficile de convaincre les sociétés de leasing. Il faut proposer des biens immobiliers à haute valeur ajoutée pour espérer que l’opération soit mise en œuvre.

Les implications fiscales

 

Recourir au lease back immobilier permet à l’entreprise de faire une économie d’impôt. En effet, grâce au crédit-bail, l’immeuble de l’entreprise sort de l’actif au bilan et le loyer payer par le crédit-preneur devient ainsi déductible du résultat imposable. Bien entendu, il ne sera plus possible de procéder à l’amortissement des constructions.

Ainsi, avant de mettre en œuvre un lease back, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour évaluer la valeur du bien afin de mesurer le coût globale de celle-ci.

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