Le bail commercial confère à son preneur une propriété commerciale pérenne. Si le propriétaire refuse le renouvellement du bail, il est obligé de payer une indemnité d’éviction à son locataire. Cette indemnité ne concerne que le bail commercial, dit 3/6/9 et comporte tout de même quelques exceptions.
L’indemnité d’éviction vise à couvrir le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Elle sécurise le locataire et valorise son fonds de commerce. Si le locataire est en règle, cette indemnité est appliquée de plein droit tel que le dispose l’article L145-15 du Code du commerce.
L’indemnité peut être fixée à l’amiable, mais, au vu des enjeux et de la difficulté, il est conseillé de recourir à un expert immobilier. Si les parties sont en désaccord, le tribunal désignera un expert. Le montant comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires.
Comment calculer l’indemnité d’éviction ? L’indemnité d’éviction prend compte des éléments corporels et incorporels du commerce. Ainsi, l’indemnité est fixée selon des critères généraux et propres au commerce. Les critères généraux couvrent les frais de déménagement et de réinstallation, la valeur marchande du fonds selon les usages de la profession, les frais et droits de mutation pour un fonds semblable,…
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IFI 2021 : Depuis janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Le valeur d’usage est devenue une valeur clef dans l’immobilier tertiaire. Elle est constitutive d’un bien et peut dépasser sa valeur vénale.
Pourquoi estimer la valeur d’un bien immobilier lors d’une succession ? Il est obligatoire de déposer une déclaration de succession suite à un décès.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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