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Comment évaluer une indemnité d'éviction ?

Indemnité d'éviction

Comment évaluer une indemnité d'éviction ?

Evaluer indemnité d'éviction

L’indemnité d’éviction est, pour le locataire du bail, une compensation financière des avantages que devait lui procurer le renouvellement. On apprécie le montant de l’indemnité d’éviction selon le dommage subi. L’indemnité est supposée pouvoir couvrir le préjudice intégral engendré au locataire à cause du non renouvellement du bail. Plusieurs principes pécuniers doivent être respectés. Les dispositions légales sont notamment énoncées à l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Quel calcul pour l’indemnité d’éviction au sens de l’article L. 145-14 du Code de commerce ?

Le calcul d’une indemnité d’éviction suppose de prendre en compte l’indemnité principale et les indemnités accessoires.

 

Pour évaluer l’indemnité d’éviction, il faut examiner si le fonds de commerce est amené à disparaître ou s’il est transférable.

 

Deux cas sont alors possibles : soit le fonds de commerce disparaît, soit il est transféré.

Disparition du fonds de commerce et calcul de l’indemnité principale d’éviction

Le commerçant dont le fonds de commerce disparaît peut prétendre à une indemnité principale dite de remplacement.

Cas d’usage :

  • Le bailleur donne congé à son locataire commerçant.
  • Le commerçant évincé perd la totalité de sa clientèle ou une grande partie et il décide de ne pas se relocaliser son activité
  • Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur en se basant sur la valeur du fonds de commerce à l’identique de celui qui a été perdu
  • Les usages de la profession appuyé d’un rapport d’expertise sur l’indemnité d’éviction commercial

Transfert du fonds de commerce et calcul de l’indemnité principale d’éviction

Le commerçant dont le fonds de commerce est transféré peut prétendre à une indemnité principale dite de déplacement.

 

 

Cas d’usage : 

 

  • Le bailleur donne congé à son locataire commerçant. 
  • Le commerçant évincé peut se réinstaller et poursuivre l’exploitation sans perte “significative” 
  • Cela suppose que les facteurs de commercialités soient comparables d’un emplacement à l’autre
  • Le bailleur alloue alors au bénéfice du preneur évincé la valeur pécuniaire d’un droit au bail pour des locaux identiques à ceux perdus
  • Il alloue également contrepartie financière du manque à gagner temporaire d’exploitation

Les indemnités accessoires liées à l’éviction commerciale

Concernant l’indemnité d’éviction commerciale, il existe une liste d’indemnités accessoires. Aucune limite n’est fixée par la loi. Ces indemnités accessoires sont laissées à l’interprétation de chacune des parties. La négociation sur le montant desdites indemnités dépend donc de chaque fonds de commerce. Voici toutefois ci dessous les indemnités accessoires courante en matière d’éviction commerciale. 

 

Bon à savoir : LAMY Evaluation a développé une expertise sur l’éviction commerciale. Nous pouvons vous aider à évaluer la valeur des postes indemnitaires, tant sur les indemnités principales qu’accessoires. En outres, notre équipe se compose de spécialistes de la valeur vénale immobilière et également d’experts sur la valorisation d’actifs incorporels tels que le droit au bail. 

 

  • L’indemnité de remploi : frais et droits de mutation à régler pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur ; peut inclure également les frais d’intermédiation liée à la transaction
  • Frais de déménagement et de réinstallation
  • Trouble commercial : intervient principalement en cas de préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement ou de la réinstallation d’activité ou, à défaut, de l’arrêt d’exploitation.
  • Perte sur stocks : comprend aussi les ventes à bas prix de stock en raison de la situation
  • Frais d’installation non amortis
  • Frais de licenciement du personnel (tout ou partie des postes)
  • Frais divers en cas de transfert : peut concerner divers lots comme la communication (publicité, réajustement d’un site web, carte de visite, etc.) ou encore l’infrastructure (transferts de ligne téléphonique)

Quelle méthodologie pour évaluer une indemnité d'éviction ?

Il est à noter que l’indemnité d’occupation est la somme due au bailleur quand le bail prend fin, mais que le locataire continue à occuper les lieux. Ainsi, le loyer est demandé aux locataires disposant d’un droit d’occupation si l’indemnité est réclamée aux occupants sans droit ni titre.

L’article L. 145-28, du Code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

 

 

Jusqu’au paiement de cette indemnité, le locataire commerçant a donc droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Le calcul de cette indemnité repose sur la valeur locative. Mais attention, le calcul se base exclusivement sur valeur locative statutaire conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

 

 

L’indemnité doit tenir compte de l’ensemble des éléments d’appréciation (Cass. 3ème civ., 5 septembre 2012, n°11-19200).

Sa détermination doit être conforme aux exigences des sections 6 et 7 du chapitre du Code de commerce relatif au bail commercial (Cour d’appel de Paris, 14 mars 2018, n°16/08508).

 

 

Enfin, elle exclut toute évaluation sur la base du seul mode de calcul contractuel (Cour d’appel de Toulouse, 24 novembre 2010, n°04/04357)

LAMY Évaluation est un cabinet de référence en matière de calcul d’indemnité d’éviction. Nous intervenons quotidiennement sur des actifs commerciaux de tout type (boutique en centre-ville, enseignes en centre commercial, boutique en franchise, etc.). Nos experts sont également familiers de l’évaluation de valeur et indemnités d’éviction concernant des biens monovalents comme des hôtels.

 

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Vos questions au jour le jour au sujet de l’indemnité d’éviction

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