Des évaluations sont parfois réalisées pour le compte d’assurances, institutions de prévoyances et mutuelles.
Ici, les évaluations doivent répondre à un standard précis car elles sont soumises aux dispositions réglementaires des articles R931-10-42 du code de la sécurité sociale, R212-54 du code de la mutualité et R212-54 du code de la mutualité. Ces dispositions définissent les critères que doivent respecter les experts.
L’expert doit d’abord signer une lettre d’engagement qui est transmise à l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR).
L’expert produit ensuite une fiche de présentation permettant d’apprécier son indépendance ainsi que ses compétences.
Suite à ces formalités, l’ACPR accepte ou non l’expert.
L’expert est alors engagé pour 5 ans. Il produira la 1ère année une expertise dite « expertise quinquennale », il s’agit d’un rapport d’expertise détaillé puis, les années suivantes, une fiche d’actualisation sur simple étude documentaire.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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