Le rapport d’expertise est un outil de communication et sa forme participera autant que le fond à la crédibilité de l’expertise et à sa compréhension.
Le but du rapport est de permettre la compréhension de la valeur finale selon un cheminement intelligible.
Le rapport d’expertise dit détaillé est le plus complet des rapports parmi ceux proposés.
Il implique dans un premier temps une visite sur site puis la réalisation de l’ensemble de diligences nécessaires à la détermination de la valeur du bien. Il est toutefois possible qu’une visite partielle soit effectuée (par exemple lorsqu’il s’agit d’un immeuble, de 30 lots occupés par des locataires). Ainsi, et conformément à ce que l’expert aura défini dans le contrat d’expertise, une visite par échantillonnage sera effectuée. L’expert pourra alors choisir de visiter les lots selon leur typologie (par exemple un deux pièces sur cinq, un trois pièces sur cinq…)
Après avoir réalisé une visite et étudié l’ensemble des documents utiles à l’expertise remis par le client, l’expert pourra rédiger le rapport d’expertise. Si l’expert dispose d’une marge d’appréciation dans l’ordonnancement de son rapport, il doit toutefois respecter les principes posés par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière.
Le rapport d’expertise doit alors comporter un descriptif de la mission, certaines clauses dites de non publication et de non utilisation (conformément aux principes déontologiques que doit respecter l’expert), une analyse de la situation géographique du bien, l’appréciation et l’interprétation des conditions juridiques du bien, une description physique et technique du bien, l’étude de marché ainsi que les termes de comparaison. Enfin les conclusions doivent être détaillées pour aboutir à la détermination de la valeur vénale du bien.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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