On sait qu’une estimation immobilière peut être réalisée par tout professionnel de l’immobilier, compétent sur le cas, il s’agit alors d’un avis de valeur.
L’avis de valeur n’est pas encadré par les principes déontologiques et rédactionnels édictés par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, qu’il s’agisse du rapport d’expertise détaillé, du rapport d’expertise synthétique, du certificat d’expertise ou de l’actualisation de valeur.
L’avis de valeur est approximatif, les diligences sont limitées et la déontologie suivie par l’expert immobilier pas forcément respectée. Souvent, les professionnels de l’immobilier sont motivés par des honoraires, ou motivés par une vente rapide sous-estimant alors la valeur du bien.
On sait que l’expert immobilier doit avoir des compétences dans certains domaines : économique, juridique, fiscal et technique. Pour cela, il doit avoir un niveau d’étude suffisamment élevé pour parvenir à rédiger une expertise selon un cheminement logique et intelligible. Il doit également maîtriser les diverses méthodologies de valorisation et ce, conformément à celles énoncées par la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière.
Ainsi, l’avis de valeur ne possédera pas les caractéristiques d’une expertise immobilière c’est-à-dire qu’il ne peut s’agir d’un document formel et opposable ayant force probante devant l’administration, les juridictions et les tiers.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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