Il s’agit sur la base d’un rapport déjà établi de déterminer la valeur du bien au jour demandé.
Les actualisations de valeur, qu’elles soient obligatoires du fait des dispositions réglementaires s’appliquant à certains professionnels comme les organismes d’assurances, les organisme de mutuelles, les OPCI ou les SCPI ou qu’elles soient à l’initiative d’un particulier (souhaitant par exemple déclarer auprès de l’administration fiscale la valeur de son patrimoine) ou d’une entreprise, notamment pour des besoins comptables, demandent à l’expert un examen des éventuelles évolutions intervenues.
L’expert effectuera alors des recherches approfondies sur les modifications qui ont pu intervenir depuis la dernière valorisation du bien. Il peut s’agir d’une modification environnementale (par exemple, la création d’une bretelle d’autoroute à proximité facilitant les déplacements).
Il peut aussi s’agir d’une modification des conditions juridiques du bien, passant de libre d’occupation, a loué ou encore un changement de PLU rendant alors le terrain constructible, …
Des travaux ou une réfection du bien peuvent avoir été effectués entraînant alors une plus-value.
Enfin, le marché immobilier étant fluctuant, les variations de valeur, d’une année sur l’autre peuvent être présentes.
L’expert devra alors apprécier les modifications de valeur que chaque paramètre nouveau engendre sur la valeur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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