Le travail de l’expert immobilier repose sur l’étude et l’analyse de différents cas d’espèce. Pour ce faire, celui-ci dispose de divers outils d’évaluation immobilière et sources lui permettant d’effectuer son étude de marché.
Grâce aux antériorités, c’est à dire aux expertises immobilières réalisées depuis sa création, un cabinet d’expertise comme Lamy Evaluation dispose de bases de données interne couvrant l’intégralité du territoire et toutes les typologies d’actifs. Comptant environ 50 000 expertises de valeur vénale depuis sa création en 1982, notre base de données couvre la quasi-totalité des contextes de valorisation.
Elles sont également externes et découlent alors de recherches sur divers supports spécialisés. Il peut être par exemple cité GRECAM, PERVAL, AJDI….
Ces bases de données externes fournissent des informations précieuses sur l’évolution du marché mais aussi sur l’évolution juridique, économique et fiscale du secteur de l’immobilier. En matière locative, les décisions de justice apportent un éclairage nécessaire à la détermination de la valeur et à l’évolution des différentes méthodologies.
Il y a toutefois un réel travail d’interprétation chez l’expert qui doit être capable d’écarter les valeurs découlant de ces bases de données qui ne reflètent pas la réalité du marché.
On évoquera le cas des intentions spéculatives ponctuelles ou les mutations avec un certain degrés de convenance. L’expert immobilier doit être capable au travers de son expérience de comprendre et d’appréhender la singularité du marché dans lequel le bien s’inscrit.
Une bonne lecture et analyse des diverses sources implique la référence à des éléments de comparaison qui doivent présenter autant que possible des caractéristiques semblables au bien à évaluer. Une critique objective des éléments de comparaison est alors indispensable pour déterminer, par le biais de décotes ou pondérations, la juste valeur du bien.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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