Cette méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part.
On peut considérer qu’il existe deux principales méthodes. L’une est une méthode par comparaison en distinguant le terrain et la construction. L’autre méthode implique une étude par comparaison pour le sol et une méthode par le coût de remplacement pour le bâti.
Comme dans toute méthode comparative, il convient de rechercher des ventes d’immeubles présentant des caractéristiques similaires ou pour le moins comparables.
On procède tout d’abord à la valorisation du terrain nu et libre puis on pratique un abattement pour occupation. Par la différence entre la valeur du terrain encombré et la valeur de l’ensemble, il est obtenu la valeur du bâti.
Il n’est pas nécessaire de définir avec exactitude ce que coûterait exactement la construction du bâtiment à expertiser, car on ne reconstruit pas forcément selon les mêmes techniques que par le passé. L’expert va chercher des références à des coûts constatés dans des opérations similaires. Il peut ainsi utiliser des coûts standard par m² habitable, ou m² de surface plancher.
Il en résulte la formule suivante :
Valeur vénale : valeur du terrain libre – abattement pour encombrement + coût de la construction – dépréciations
LAMY Évaluation, grâce à son équipe expertale, vous permet de déterminer la valeur de vos actifs immobilier en ventilant la valeur du foncier et du bâti.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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