La méthode des ratios professionnels concernent les actifs qui ont un caractère monovalent ou, tout du moins, dont la spécificité est telle qu’elle justifie une détermination de la valeur en application de ratios professionnels.
La méthode hôtelière est l’illustration la plus répandue de celle qui se base sur ces ratios. Mais elle concerne aussi une typologie d’actifs assez vaste (hôtels, cinémas, cliniques, loisirs, certaines surfaces commerciales…)
Dans cette approche, on considère que la valeur locative correspond à un pourcentage du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.
La rapport entre la valeur locative de marché et le chiffre d’affaires ou marge brute (taux d’effort) repose sur les moyennes ou les usages de la profession ou de l’activité.
Les hôtels et les résidences hôtelières sont des locaux dits monovalents au sens où ils constituent des locaux construits en vue d’une seule utilisation et qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans d’importants travaux.
La monovalence entraîne d’importante conséquences notamment sur la fixation du loyer de renouvellement lequel n’est pas concerné par le mécanisme de plafonnement du loyer.
La méthode hôtelière se fonde sur une valeur locative, correspondant à un montant du chiffre d’affaires ou de la marge brute, réels ou potentiels, de l’activité exercée dans les locaux.
Cette approche fait ressortir la notion de taux d’effort.
Le taux d’effort est le rapport valeur locative de marché dans l’activité / chiffre d’affaires ou marge brute. Il doit reposer sur des moyennes de marché ou des usages. L’expert en évaluation doit, pour déterminer la valeur vénale des murs commerciaux, être capable d’appréhender la capacité du locataire à supporter un loyer traduisant un certain taux d’effort, au-delà du taux constaté.
Ainsi, cette méthode de valorisation part du principe que la valeur locative d’un hôtel représente un pourcentage de la recette annuelle ou de la marge brute théorique, on applique un coefficient d’occupation, pour ensuite déduire quelques éléments du résultat obtenu.
Le taux d’occupation est un taux moyen par catégories d’hôtels, en fonction aussi de la situation géographique et de la nature de l’établissement (chaîne ou hôtel indépendant).
A cette valeur, on applique le taux d’effort qui est inversement proportionnel au niveau de confort.
Le marché hôtelier fait l’objet, depuis plus d’une dizaine d’années, d’une profonde mutation, en particulier, avec l’émergence des online travel agencies (OTA). La méthode hôtelière a dû s’adapter ces évolutions pour rester cohérente avec la position du marché.
Face à cela, la compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près de la cour d’appel de Paris à donc proposée la refonte suivante : Cette refonte consiste à déterminer la valeur locative en fonction d’un prix praticable par chambre à partir de données disponibles. La notion de prix pratiqué disparaît pour laisser place à la notion de prix praticable par chambre. A ce prix, il convient de déduire la TVA et les taxes de séjour. On obtient alors la recette théorique annuelle. Evidemment, il faudra au préalable de pratiquer un abattement au titre des commissions aux OTA et de pratiquer un taux d’occupation à la recette ainsi obtenu.
En résumé la compagnie des experts propose de pratiquer les taux d’applications suivants :
– 21 à 25 % pour les établissements en situation secondaire pratiquement sans services apportés autres que l’hébergement (hôtels dits de préfectures, 1 et 2 étoiles) ;
– 18 à 21 % pour les hôtels équivalents à 1 ou 2 étoiles banalement placés, avec prestations annexes modérées ;
– 15 à 18 % pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie ;
– 12 à 15 % pour un hôtel 5 étoiles.
La détermination de la valeur locative et de la valeur vénale des murs d’hôtels est une opération complexe qui implique que les experts évaluateurs disposent de source documentaire permettant de déterminer un prix praticable par chambre. Nos experts ont une connaissance pointue des données inhérentes à l’exploitation hôtelière et sont les plus à même de valoriser vos locaux avec rigueur et méthodologie.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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