La méthode des Discounted Cash Flow (DCF), est une méthode d’expertise qui implique qu’un bien ne vaut que pour les flux futurs de trésorerie qu’il est capable de générer.
Elle repose sur deux éléments fondamentaux que sont les projections financières c’est à dire les cash flow dégagés et le taux d’actualisation.
Dans cette approche la valeur du bien est égale à la somme actualisée des revenus nets ou plutôt des flux financiers attendus, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention (valeur de sortie) :
Vo = R1(/1+a) + R2/(1 + a)² + ………..+ Rn(1 + a)^n
Le taux d’actualisation est déterminé selon les facteurs suivants :
De nombreux paramètres sont pris en compte : les loyers, l’indexation, les charges supportées par le bailleur … Cette méthode permet de poser plusieurs hypothèses en matière d’occupation et de travaux pour évaluer le bien.
Partant du principe qu’elle repose sur des projections, un certain nombre d’hypothèses devront être posées concernant l’évolution des loyers, des charges et des travaux. Il est donc préférable d’avoir un certain nombre d’antériorités concernant les données de l’immeuble et si possible de données équivalentes sur des immeubles comparables.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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