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La méthode des “discounted cash flow” (DCF)

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DCF

Méthode discounted cach flow

La méthode des Discounted Cash Flow (DCF), est une méthode d’expertise qui implique qu’un bien ne vaut que pour les flux futurs de trésorerie qu’il est capable de générer.

 

Elle repose sur deux éléments fondamentaux que sont les projections financières c’est à dire les cash flow dégagés et le taux d’actualisation.

Calcul de valeur selon la méthode DCF

Dans cette approche la valeur du bien est égale à la somme actualisée des revenus nets ou plutôt des flux financiers attendus, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention (valeur de sortie) :

Vo = R1(/1+a) + R2/(1 + a)² + ………..+ Rn(1 + a)^n

Le taux d’actualisation est déterminé selon les facteurs suivants :

  • Le taux du marché,
  • Le risque de l’opération,
  • Le temps

Les critères nécessaires pour cette méthode

De nombreux paramètres sont pris en compte : les loyers, l’indexation, les charges supportées par le bailleur … Cette méthode permet de poser plusieurs hypothèses en matière d’occupation et de travaux pour évaluer le bien.

Partant du principe qu’elle repose sur des projections, un certain nombre d’hypothèses devront être posées concernant l’évolution des loyers, des charges et des travaux. Il est donc préférable d’avoir un certain nombre d’antériorités concernant les données de l’immeuble et si possible de données équivalentes sur des immeubles comparables.

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