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La méthode du coût de remplacement

Différentes méthodes utilisées

Méthode des ratios professionnels

Coût de remplacement

Bilan promoteur

Méthode par le coût de remplacement​

Cette méthode consiste à considérer que la valeur d’un actif est égale à l’ensemble des coûts qui seraient engendrés par son remplacement par un actif similaire ou par sa reconstitution à l’identique. Il s’agit de reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation.
Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.

Le calcul de valeur par la méthode du coût de remplacement

La méthode de calcul de cette valeur de remplacement, intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont attachés. Elle repose sur plusieurs conceptions différentes :

  • soit un coût de remplacement à l’identique : il s’agira, dans ce cas, de la valeur vénale du terrain, augmentée du coût de reconstruction des bâtiments, des frais accessoires de l’opération et de la TVA non récupérable.
  • soit un coût de remplacement à l’équivalent c’est-à-dire la valeur vénale du terrain, augmentée d’un coût de reconstitution des bâtiments à l’équivalent, c’est à dire selon des modalités constructives différentes mais remplissant les mêmes fonctions.
  • soit la valeur vénale de l’immeuble considérée dans sa globalité augmentée des frais et droits d’acquisition, et des éventuels travaux d’adaptation. Dans cette approche, l’actif faisant l’objet de l’expertise doit correspondre à un bien relativement standard et assez largement disponible sur le même marché.
 

Dans certains cas une dépréciation du bien doit être prise en compte dans la détermination de sa valeur. Il peut s’agir de la prise en compte de la vétusté ou des désuétudes fonctionnelles.

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