La comparaison directe est la méthode de valorisation la plus utilisée. Elle consiste à déterminer la valeur d’un bien par comparaison directe avec des biens vendus, ayant des caractéristiques similaires ou tout du moins comparables, sur un même marché immobilier. On l’appelle également méthode par le marché.
Il faut au préalable déterminer la surface du bien. Selon les types d’immeubles, les paramètres pris en compte pourront être la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, l’unité.
Plus les références de comparaison sont nombreuses et récentes, plus l’appréciation de la valeur vénale sera pertinente. Les limites de cette méthode de valorisation se trouve dans l’analyse parfois complexe des biens en références. Il peut s’avérer difficile de connaître la nature exacte des biens utilisés en comparaison. Il est donc important de recenser les facteurs pouvant avoir une influence sur la valeur (orientation, vue, date de construction, nature des matériaux, agencement général, état, équipement…)
Si pour l’immobilier résidentiel cette méthode est le plus souvent très pertinente, en immobilier tertiaire ou industriel, la méthode par capitalisation du revenu est plus adaptée. Il est, toutefois, jugé opportun par les experts de confronter ces deux méthodes pour avoir dans un second temps une confirmation des valeurs.
Les experts de LAMY Evaluation adaptent leurs méthodes d’expertise à la nature du bien et ont une connaissance pointue des marché locaux, leur permettant de rendre des analyses quel que soit la typologie de l’actif.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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