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Méthode par capitalisation du revenu

Différentes méthodes utilisées

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Capitalisation du revenu

Méthode des ratios professionnels

Méthode capitalisation du revenu

Cette méthode de valorisation part du principe que la valeur d’un bien immobilier est en relation avec les revenus qu’il génère. On retiendra la formule suivante :

Valeur vénale = Revenu / Taux de capitalisation

La détermination du taux de capitalisation

Pour que cette méthode soit efficiente, il faut que l’expert ait connaissance du revenu et du taux de capitalisation. Le revenu est défini par le loyer lorsque les locaux sont loués ou par la valeur locative de marché lorsque ceux-ci sont vacants. On ne procède à aucun abattement pour prendre en compte la vacance et les impayés, car l’expert intègre ces risques dans la détermination du taux.

Le choix du taux est le résultat de l’analyse du marché, fonction de la nature du bien (logements, bureaux, locaux d’activité…), de sa situation géographique, et du régime d’occupation.

Le taux de capitalisation varie en sens inverse de la valeur vénale de l’immeuble. Plus le taux est élevé plus la valeur de l’immeuble s’en trouve amoindrie.

Les correctifs à apporter au revenu

Lorsque le loyer se trouve hors marché (trop haut ou trop bas), il convient de pratiquer des correctifs pour que la valeur garde une certaine cohérence. On prendra alors la valeur locative de marché pour déterminer le revenu et on tiendra, bien entendu, compte de la durée pendant laquelle le loyer ne pourra pas évoluer.

La pertinence de la méthode par capitalisation du revenu

Pour des raisons évidentes de pragmatisme, il n’est pas recommandé d’utiliser cette méthode, pour des locaux vides, car par définition la valorisation par capitalisation du revenu s’applique aux immeubles générant des revenus.

Lamy Evaluation emploi les méthodes les plus adaptées à votre contexte et à la typologie de vos actifs pour vous apporter les valorisations les plus rigoureuses.

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