Cette méthode est utilisée pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble en développement et en redéveloppement.
Elle s’emploie lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé.
Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant mais qui fait l’objet d’une restructuration d’ampleur.
La méthode du bilan promoteur consiste, à déterminer la valeur vénale d’un terrain ou d’un immeuble, à partir du chiffre d’affaires prévisionnel d’une opération projetée, en reconstituant les différents coûts attachés à l’opération, et en n’en déduisant à rebours la valeur vénale du terrain ou de l’immeuble.
La valeur résiduelle entre les recettes potentielles et les coûts prévisibles permet de déterminer la charge foncière, c’est-à-dire la valeur d’achat du foncier acceptable pour le promoteur.
Il est d’usage de prévoir dans cette étude un poste destiné à couvrir le risque ou à tendre vers un certain niveau de rentabilité pour l’opérateur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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