Il existe différentes méthodes pour déterminer la valeur vénale d’un bien. Leur utilisation dépend de la nature du bien et de son usage. Lamy Evaluation s’emploie à faire usage de différentes méthodes pour garantir aux requérants la juste valeur de leurs actifs et pour répondre aux exigences de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.
Elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d’autres biens aussi semblables que possible. Elle est une méthode couramment utilisée aussi bien par les services fiscaux que retenue par les différentes juridictions.
Cette méthode consiste à apprécier de manière distincte les deux composantes de l’immeuble : le terrain d’une part, les bâtiments d’autre part. Selon les différents types d’usage de la méthode, elle peut s’apparenter soit à une méthode par comparaison, soit à une méthode par le coût de remplacement.
La méthode par capitalisation du revenu est également appelée méthode par le rendement. Elle peut être déclinée de différentes manières selon l’assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.
Méthode applicable à des biens pour lesquelles les méthodes traditionnelles d’évaluation sont difficilement applicables car peu pertinentes : cinéma, hôtellerie, clinique… Cette méthode détermine la valeur du bien à partir de ses ratios d’exploitation.
Cette méthode vise à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant éventuellement une dépréciation (vétusté). Si elle est peu fréquemment utilisée en matière de valeur de marché, elle l’est assez fréquemment pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
À partir du prix vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble. Cette valeur identifiée in fine est dénommée “charge foncière”. Elle est une méthode employée par les acteurs professionnels tels que les promoteurs et les lotisseurs – aménageurs. C’est une méthode dite “au réel” qui ne peut être mise en œuvre par l’expert que lorsque celui-ci justifie d’un important retour d’expérience dans le domaine ou d’une solide formation dispensée par un praticien.
Cette méthode vise à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant éventuellement une dépréciation (vétusté). Si elle est peu fréquemment utilisée en matière de valeur de marché, elle l’est assez fréquemment pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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