L’obligation de moyen à laquelle l’expert doit répondre peut-être mise en œuvre par le requérant, l’expert ayant une responsabilité professionnelle.
Le Code civil (article 1231-1) fixe les contours de la responsabilité professionnelle de l’expert aux regards des règles générales de la responsabilité civile contractuelle, à savoir : la faute, le préjudice et le lien de causalité, conditions cumulatives à l’application de la théorie de la responsabilité.
La faute peut être celle de la pertinence des termes de comparaison établis par l’expert dans son rapport d’expertise ou encore sur les caractéristiques déterminantes du bien. Le préjudice, lui, peut résulter de la différence de valeur entre le prix d’achat ou de vente par rapport au marché immobilier. Enfin, doit être déterminé le lien de causalité entre la faute et le préjudice qu’il conviendra de démontrer.
En outre, les tiers peuvent également actionner la responsabilité de l’expert. Les articles 1240 et 1241 du Code civil énonçant les principes de la responsabilité quasi délictuelle.
Toute la difficulté est la spécificité de l’activité de l’expert immobilier qui doit arbitrer des valeurs qui sont fluctuantes et ce, sur un marché immobilier qui est imparfait. C’est pour cette raison que l’expert n’est tenu qu’à une obligation de moyen. Cette obligation conduit donc l’expert à accomplir l’ensemble des diligences nécessaires à l’accomplissement de la mission pour laquelle il est mandaté.
L’expert se doit, en conséquence, de souscrire une assurance afin de palier à sa responsabilité professionnelle. Le montant des garanties doit y être suffisant et les activités de l’expert doivent être précises et couvertes par ladite assurance.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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