L’expert immobilier possède de multiples sources lui permettant d’effectuer son étude de marché et ainsi de pouvoir déterminer la valeur vénale du bien immobilier.
Les bases de données que l’expert immobilier utilisent sont d’abord internes grâce aux expertises immobilières que lui ou son cabinet ont préalablement réalisé. Les experts immobiliers en valeur vénale ont, en effet, pour habitude de constituer leurs propres bases de données, plus ou moins exhaustives, selon les secteurs géographiques couverts.
Elles sont également externes et découlent alors de recherches sur divers sites spécialisés. Il peut être par exemple cité Grecam. Ce service développe et actualise depuis plusieurs années, un système d’informations professionnelles, constamment enrichi. Les bases de données concernent aussi bien le logement que l’immobilier d’entreprise. Les données sont collectées auprès des promoteurs, investisseurs, aménageurs, responsables publics…
Les sources de l’expert immobilier émanent également d’abonnements à certaines bases de données comme PERVAL, qui est une base de données regroupant l’ensemble des ventes de biens immobiliers. Depuis 1990, ce sont les notaires qui alimentent cette base. Ce fichier a pour vocation d’établir des évaluations et des comparaisons d’immeubles, maisons, biens commerciaux, appartements…
Les termes de comparaison se trouvent également dans les revues spécialisées. Nous citerons, notamment l’ADJI (actualité droit juridique immobilier), qui propose des études et commentaires sur l’évolution juridique, économique et fiscale de l’immobilier et listent également les décisions judiciaires en matière de valeur locative.
Enfin, l’expert immobilier complétera son expertise et l’étude des comparatifs avec les études de voisinages qui effectuera sur le terrain, qu’elles soient professionnelles, en se rendant directement chez des confrères ou des professionnels de l’immobilier ou qu’elles soient non professionnelles, en demandant des renseignements au voisinage proche.
Le travail de l’expert immobilier prend tout son sens lorsqu’il doit interpréter les différentes données découlant de ses bases. D’abord, certaines références doivent être strictement écartées, notamment lorsque les mutations sont effectuées avec « convenance » ou lorsque les ventes reflètent une intention spéculative ponctuelle. L’expérience et la connaissance du marché que possède l’expert lui permettront de rapidement les écarter.
La difficulté des diverses sources de données découle des éléments de comparaison qui doivent présenter autant que possible des caractéristiques semblables au bien à évaluer.
En effet, la Cour de cassation a pu, à de nombreuses reprises, juger que « La valeur vénale réelle se déduit essentiellement des termes de comparaisons relatifs aux prix de vente de biens intrinsèquement comparables audit immeuble, au jour de la mutation ». Toutefois, on sait que le marché immobilier est « imparfait » et ne permet donc pas, en conséquence, d’établir des termes de comparaison suffisamment probants. C’est pour cela que l’expert immobilier est amené à effectuer une critique objective des éléments de comparaison.
La Cour de cassation a d’ailleurs précisé à ce sujet que les termes de comparaison doivent être « correctement et objectivement choisi, afin de procéder ensuite à son analyse critique et de déterminer la valeur réelle de biens similaires vendus dans des conditions normales »
Dans la lignée des décisions rendues par la cour de cassation, l’expert immobilier pourra alors évaluer la valeur vénale du bien à considérer au moyen de décotes par rapport aux autres biens qu’il a pu observer sur le marché immobilier.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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