Le rapport d’expertise immobilière est un document formel et opposable, rédigé par un expert dûment assuré. La mission commence par un examen approfondi du bien par le biais d’une visite. Il s’agira à ce stade, pour l’expert immobilier, de mettre en œuvre son savoir technique.
Il rassemble ensuite les différents documents utiles à l’expertise. Sa connaissance juridique lui permettra de parcourir l’ensemble des éventuelles contraintes juridiques pouvant grever le droit de propriété. Il poursuit sa mission avec une étude poussée du marché immobilier en mettant en œuvre tout son savoir-faire économique et fiscal.
L’ensemble de ces informations, une fois réunies, sont rassemblées de manière détaillées et argumentées dans le rapport d’expertise immobilière afin d’aboutir à la détermination d’une valeur monétaire par l’application d’une ou plusieurs méthodes d’expertise reconnues et de ses bases de données.
On sait qu’une estimation immobilière peut être réalisée par tout professionnel de l’immobilier, compétent sur le cas.
Toutefois, cette estimation va affirmer un prix de vente (et non une valeur) sans le démontrer ou le justifier outre mesure. De part l’étendue des études et de l’analyse du marché, l’expertise se différencie de l’estimation.
Le plus souvent, les estimations ne s’attardent pas sur les dispositions d’urbanisme, ou ne tiennent pas compte des hypothèses de création de valeur. L’expert lui se doit de connaître les principes et les méthodes d’évaluation, il sait apprécier l’attractivité du bien et de son environnement, ainsi que les potentielles évolutions de celui-ci pouvant impacter fortement la valeur. Il possède également, du fait de sa formation, des compétences économiques, techniques et juridiques. Et avant tout, il est indépendant, de part le fait, il ne s’inscrit dans aucune dimension transactionnelle.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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