Au sens de la Charte de l’Expertise en Evaluation immobilière « L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports ».
Une autre définition est proposée par Monsieur G. Ferriere « L’expert possède une connaissance particulière sur tel ou tel sujet : il procède à une estimation, c’est-à-dire à la recherche et à l’appréciation d’une valeur sur laquelle il donne un avis circonstancié. »
Ces deux définitions font ressortir une notion fondamentale qui est la connaissance ou la spécialité. En effet, l’expertise immobilière est une discipline indispensable dans la vie des personnes car chaque jour, nous sommes amenés à passer des actes juridiques qui nécessitent de connaître la valeur vénale des biens.
Il peut s’agir d’actes de disposition (lors des donations, successions ou ventes), d’actes de gestion (renouvellement de baux par exemple), d’actes comptables (valorisation d’actifs d’une société notamment). L’expert immobilier a alors pour rôle de fiabiliser et de sécuriser l’établissement d’une valeur.
La profession n’étant pas réglementée pour les experts immobiliers entendus au sens large, toutefois deux catégories d’expert ont un titre protégé.
L’expert judiciaire, inscrit sur les listes des tribunaux pour une durée déterminée, de cinq ans, est désigné par le tribunal dans le ressort des juridictions d’appel et de la Cour de cassation. Les experts judiciaires concourent dans des situations de procédures judiciaires sur sollicitation du juge afin d’émettre un avis sur un sujet technique se rapportant à son domaine de compétences.
L’article L171-1 du Code rural et de la pêche maritime énonce que « les experts fonciers et agricoles et les experts forestiers sont des personnes physiques qui exercent, le cas échéant dans le cadre d’une personne morale, en leur nom personnel et sous leur responsabilité, des missions d’expertise en matière foncière, agricole et forestière portant sur les biens d’autrui, meubles et immeubles, ainsi que sur les droits mobiliers et immobiliers afférents à ces biens. »
Les experts fonciers et agricoles ainsi que les experts forestiers doivent être inscrits sur une liste nationale, publiée par le Conseil National de l’Expertise Foncière Agricole et Forestière (CNEFAF), structure représentant la profession réglementée, regroupant l’intégralité des Experts Fonciers et Agricoles et des Experts Forestiers exerçant en France.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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