Un expert immobilier se doit de posséder de solides compétences en immobilier au sens large. En effet, il est amené à intégrer et interpréter des données d’ordre juridiques, techniques, d’urbanisme et d’ordre économiques.
L’expert immobilier se doit également d’être un technicien du bâtiment afin de pouvoir juger de l’état d’une construction, des avantages et inconvénients des matériaux employés, les différentes architectures rencontrées, se pencher sur la faisabilité de certains projets de construction, appréhender le risques naturels potentiels, etc.
L’expert immobilier doit posséder des connaissances pointues et approfondies en droit. D’abord en droit immobilier afin d’appréhender les divers montages juridiques attenants aux biens ainsi que les conséquences sur sa valeur. Il doit également être un spécialiste en droit public, notamment en droit de l’urbanisme puisque de nombreuses contraintes vont émaner des divers documents d’urbanisme. Il doit également connaître les rouages du droit fiscal afin d’interpréter les divers facteurs économiques en découlant.
L’expert immobilier se veut aussi être un économiste. Pour ce faire, il doit constamment effectuer une veille sur les divers facteurs économiques qui peuvent influencer, à court, moyen et long termes le marché immobilier. En effet, le contexte économique permet d’appréhender les contours de l’offre et de la demande mais également les données socio-économiques du marché à considérer.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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