Conformément aux principes déontologiques édictés par la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, l’expert immobilier a une obligation de moyen et doit respecter ses engagements.
L’expert immobilier est soumis à une obligation de moyen dans l’accomplissement de sa mission, s’agissant d’un acte juridiquement engageant. En d’autres termes, il s’oblige à accomplir l’ensemble des diligences nécessaires à l’accomplissement de la mission pour laquelle il est mandaté.
Il est certain que si l’on demande un rapport formel à un expert exerçant ce métier à titre professionnel, on n’attend pas un simple avis, vague ou approximatif mais un engagement formel de la responsabilité de l’expert sur les conclusions de l’expertise qu’il va réaliser.
Les contours de cette obligation peuvent notamment découler du contrat d’expertise, préalablement conclu avant la mission d’expertise à proprement dite.
L’expert immobilier doit, préalablement à sa mission, rédiger un contrat liant le liant à son client, clair et précis, il se doit de suivre les instructions du client, l’objet et le cadre de la mission.
C’est pour cela qu’est rédigé un « contrat d’expertise » sur la base duquel l’expert pourra être engagé en cas de défaut du respect de son obligation de moyen.
Ainsi, en application des stipulations du contrat d’expertise, l’expert immobilier devra respecter les clauses énonçant les modalités de son intervention sur site (observations et relevés techniques nécessaires à la compréhension et à l’interprétation des divers éléments et aspect du bien), demander au client les documents nécessaires pour l’étude de sa mission, lister les moyens qui met en œuvre ainsi que les différentes études (environnementales, juridiques, économiques et techniques) qu’il va réaliser. L’expert déterminera, avec son client, le délai pour la remise de ses conclusions.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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