Contrairement à l’immobilier neuf, l’ancien est abondant sur le marché. Dans les centre-villes, la quasi totalité des biens proposés sont des logements anciens. L’offre étant grande, l’étude de marché y est beaucoup plus pertinente. Cela permet d’avoir des fourchettes de prix plus précises et plus de biens comparables.
L’immobilier ancien est partout. Permettant ainsi de pouvoir comparer des biens à forte similitude, que ce soit au niveau de la qualité (constructive et architecturale), au niveau de la quantité (superficie) ou encore du standing. La marge de négociation y est omniprésente et forme un avantage sur le neuf.
Les critères de comparaison entre des biens peuvent être en parti hiérarchisés. En premier lieu se trouve l’emplacement ; qui se fait par ville, par quartier, par rue et finalement par immeuble, le cas échéant. Dans les grandes villes, deux immeubles face-à-face similaires peuvent avoir des valeurs totalement différentes. Ensuite, c’est la superficie du bien qui prend son importance. Généralement, pour les biens d’habitation, plus la superficie est grande, plus le prix au m2 diminue. Pour terminer, c’est la qualité constructive et architecturale qui fera la différence. En effet dans l’immobilier ancien, l’entretien est primordial et permet à celui-ci d’avoir une durée de vie plus longue. Une façade défraîchie donne directement une mauvaise impression. Evidemment chaque bien est différent et les critères de sélection sont propres à chacun, donc difficile d’établir une règle générale.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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