D’un point de vue économique, on peut dire que la valeur des biens est fonction de leur disponibilité. La rareté des biens génère une tension sur les prix, à l’inverse leur abondance détend le marché et fait baisser les prix.
Le marché est le lieu où se rencontre l’offre et la demande. C’est de cette confrontation que les prix vont dépendre.
L’offre dépend d’abord de la volonté politique de mettre sur le marché des produits attrayants. Par exemple, avec les règles d’urbanisme, la loi ALUR supprime les coefficients d’occupation des sols pour permettre plus de construction dans un même périmètre. L’offre dépend ensuite du contexte de la conjoncture économique et fiscal permettant les producteurs de bâtiments à agir ou à rester en retrait.
La demande va dépendre de la démographie, de la conjoncture économique c’est-à-dire en fonction du taux d’intérêt, de la croissance du PIB et de la confiance dans l’économie de la part des acquéreurs potentiels.
De ces définitions ressortent deux notions importantes : l’utilité et la liquidité.
On entend par utilité que la valeur d’un bien va s’établir en fonction de son utilité, exprimée par l’agent économique, qui en aura l’usage, en fonction de ses besoins. Dans tous les cas, il faut se placer au niveau de l’acquéreur pour fixer la valeur d’un bien.
Prenons pour exemple, les biens dits « libres de toute occupation » : Ici l’acquéreur va pouvoir avoir immédiatement la jouissance du bien car aucun tiers ne vient interférer dans les relations vendeurs/acquéreurs.
Dans ce cas on peut aisément dire que le marché est ouvert et vaste. En effet, le bien va susciter un intérêt pour de nombreuses personnes, qu’il s’agisse de candidats à l’acquisition (qui sont les plus nombreux sur le marché) ou qu’il s’agisse des investisseurs désireux de tirer profit du bien en le mettant à bail, ou encore d’un promoteur ayant des projets d’aménagement sur le tènement.
La conséquence est que les prix peuvent s’envoler étant donné l’immense décalage entre l’offre réduite des immeubles disponibles à la vente et l’abondance de ces trois populations.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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