La servitude est une contrainte s’imposant à un propriétaire au profit d’un autre propriétaire via leurs propriétés. Les servitudes sont des droits réels immobiliers, donc attachées au bien et non à la personne. Elles sont inscrites dans l’acte de vente et se transmettent de propriétaire en propriétaire.
Lors d’un achat, les servitudes doivent obligatoirement être portées à la connaissance de l’acheteur. Elles sont d’ailleurs publiées et mentionnées dans l’acte de vente ou de donation. Les servitudes peuvent être légales, conventionnelles ou naturelles.
Les servitudes légales sont imposées par la loi. Celles d’utilité publiques imposent des contraintes à un immeuble privé au profit de la propriété d’une personne publique, et ce, dans un intérêt public. Celles d’utilité privées viennent conforter la coexistence entre voisins, tel est le cas pour une parcelle enclavée avec un droit de passage ou encore l’écoulement des eaux de pluies pour un immeuble en contrebas.
Les servitudes conventionnelles sont passées à l’amiable entre deux propriétaires sous la forme d’un contrat. elles peuvent concerner tout type de servitude tel le passage, le puisement de l’eau,…
Les servitudes naturelles sont celles dues à l’implantation des parcelles, édictées par la nature telles l’écoulement de l’eau ou un droit de passage.
Le principe de l’indemnisation d’une servitude est dû dès lors que celle-ci, quand bien même elle serait légale, est accordée sur un fond. En effet, le fait de grever un fonds d’un droit réel engendre un dommage constitutif d’une atteinte au droit de la propriété.
L’expert sera à même de déterminer l’indemnité principale au titre du préjudice lié d’une part, à la servitude et d’autre part, à l’atteinte du droit de propriété.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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