Juridiquement parlant, une surface a plusieurs définitions et applications. De manière générale, on s’exprime en surface habitable sauf pour les lots en copropriété qui sont régis par loi Carrez. Une autre surface, la surface utile, sert aux propriétaires pour fixer les valeurs locatives.
La surface habitable correspond à la somme des surfaces de plancher de chacune des pièces à laquelle est soustrait la surface occupée par les murs, cloisons, escaliers, embrasements des portes et fenêtres et les gaines. Dans ce calcul sont aussi exclu les garages, combles non aménagées, remises, balcons, caves, loggia, espaces communs et tous les espaces n’atteignant pas la hauteur de 1m80.
La loi Carrez de 1996 vise à protéger les acquéreurs de lots en copropriété et ne s’applique que pour les lots supérieurs à 8 m². Les surfaces doivent être privatives, les parties communes à usage privatif ne sont pas concernées.
Le surface correspond à la somme des planchers à laquelle est déduit les murs, cloisons, escaliers, embrasements et gaines. Les surfaces d’une hauteur inférieure à 1m80 ne sont pas comprises. Les greniers, combles et sous-sols sont compris, aménagés ou non. Les vérandas et loggia, s’ils sont construit en dur, sont compris. Par contre, les parkings, caves, terasses et balcons ne sont pas compris.
La surface utile reprend la surface habitable, à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes. Ces dernières représentent les combles, caves, greniers, terasses, balcons, remises, loggias, vérandas, sous-sols,… Toutes ces surfaces annexes sont donc comptabilisés à hauteur de 50% de leur surface en respectant bien la hauteur de 1m80.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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