Le règlement de copropriété est un document obligatoire définissant les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et les obligations des copropriétaires. Il fixe les règles de vie telles les conditions de jouissance, les horaires d’ouverture de locaux communs, la destination, les usages, les activités professionnelles autorisées, etc.
Le règlement de copropriété doit être rédigé par un professionnel. En règle générale, ce sont les notaires qui ont cette responsabilité.
Ce règlement est accompagné de l’état descriptif de division. Ce dernier est un document technique qui identifie chaque lot de la copropriété. Ces lots sont numérotés et on peut y voir la nature, la concordance avec d’autres lots, la localisation et les tantièmes.
Ces deux documents sont obligatoires pour la vente d’un bien en copropriété. De plus il vous faudra ajouter le dossier technique, reprenant les différents diagnostics techniques, ainsi que la garantie de superficie Carrez.
En matière de valorisation, le règlement de copropriété sera utile à l’expert. Il lui permettra notamment de juger s’il est possible de changer la destination d’un lot, de déterminer précisément les parties privatives et les parties communes, de connaître la répartition des charges, etc.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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