Si vous envisagez d’acheter un bien dans une copropriété, il est primordial de vous procurer des informations sur l’état financier de la copropriété et celui du vendeur. Cependant, cela ne constitue qu’une partie des informations nécessaires pour votre achat. En effet, le procès-verbal de la dernière assemblée générale vous permet de prendre connaissance des travaux effectués et des charges liés à ceux-ci mais également des futurs travaux et charges.
La loi énonce que les travaux sont dus par celui qui est le propriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. En conclusion, l’acheteur devient redevable des charges lorsque la vente est notifiée au syndic par le notaire. Evidemment, ce texte ne prend pas en compte la personne qui a voté les travaux, amenant l’acheteur à payer les travaux votés par le vendeur. Afin d’éviter ces malentendus, il est courant que les deux parties conviennent entre eux d’un accord sur la répartition des charges. Généralement, cet accord se traduit par une clause dans le compromis et l’acte de vente sous la forme suivante:
De plus, avec un procès-verbal de la dernière assemblée générale, vous pouvez prévoir les coûts futurs de la copropriété. L’entretien étant presque systématique, vous pouvez vérifier que les gros travaux d’entretien, comme un ravalement de façade, ne soit pas à faire dans les prochaines années. Cela vous évite, entre autres, d’avoir de mauvaises surprises quant aux sommes demandées après l’achat de votre bien.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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