En 2017, 7 contentieux sur 10 en copropriété concernent des impayés de charges. C’est au syndic de mener les démarches pour le recouvrement des dettes des copropriétaires, il en va de sa responsabilité. C’est le rôle du conseil syndical de bien suivre les démarches entreprises par le syndic pour y remédier. La loi ELAN a d’ailleurs instauré un système de “super procédure de recouvrement des charges”.
La loi ELAN dispose que le copropriétaire n’ayant pas réglé ses dettes 30 jours après la mise en demeure se voit sanctionné lourdement. En effet, la sanction émise oblige le copropriétaire à régler ses dettes, mais en plus toutes les provisions à échoir telles la cotisation fonds travaux, le budget prévisionnel et les travaux hors budget prévisionnel. En d’autres mots, le copropriétaire défaillant est tenu de régler ses dettes et les charges à venir qui ont été approuvées.
Lorsque le copropriétaire vend son bien, il doit fournir au notaire une attestation, datant de moins d’un mois, prouvant qu’il n’est pas en situation d’impayés et qu’il est libre de toutes obligations à l’égard du syndicat de copropriété. Si ce n’est pas le cas, le notaire enverra au syndic un avis de mutation, dans un délai de quinze jours après l’acte de vente. Le syndic peut alors faire valoir son droit d’opposition et ce dans un délai de quinze jours après la réception. Le notaire peut ensuite bloquer le montant dû à la copropriété par le vendeur. Avec l’accord du vendeur, le notaire se chargera de régler les frais de copropriété. Toutefois, le vendeur peut s’opposer au paiement, s’il estime ne rien devoir à la copropriété. L’affaire sera alors traitée devant le Tribunal Judiciaire.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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