Lorsque vous décidez d’acheter un bien immobilier, vous verrez sans doutes beaucoup de biens à rénover. Beaucoup on ce rêve d’acheter une maison à rénover et d’y faire ses propres travaux. Cependant cette opération peut vite tourner en désillusion au moment de payer les travaux de rénovation… Pour réaliser une bonne affaire, il faut savoir précisément chiffrer le montant des travaux en y ajoutant le prix du bien pour le comparer aux offres similaires. Si le propriétaire actuel avait demandé des devis de travaux, ils sont à prendre en compte dans votre calcul.
Les maisons à rénover ne sont pas ce qu’il manque sur le marché. Évidemment, leur prix ne sont pas représentatifs pour des personnes ne venant pas du bâtiment. Une maison à rénover subira toujours une certaine décote par rapport aux biens en bon état. Pour se fixer sur les travaux, il est conseillé de visiter le bien avec un professionnel et de bien cerner les travaux à réaliser.
On distingue trois catégories de travaux, allant des plus léger au plus lourd : entretien ou réparation, amélioration et construction ou agrandissement. En fonction de la nature des travaux, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation, sauf pour les travaux de construction. La réforme pour la transition écologique vous permet également d’obtenir un crédit d’impôts de 30% si vos travaux rentrent dans certains critères.
Avec un cahier de charges bien réalisé, cette opération peut s’avérer fructueuse. Pour cela il faut faire un bilan complet de l’état de la maison avec des professionnels. Leurs devis vous permettront de calculer si l’achat est réellement intéressant.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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