Le certificat d’urbanisme est un document émanant de l’administration indiquant les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Ce certificat est composé de deux sous-certificats (A et B), le certificat d’information et le certificat opérationnel. Ils servent notamment aux personnes souhaitant faire un projet, à titre informatif et opérationnel. Ce document est délivré par la mairie du lieu où se situe le terrain.
Ce document informe le demandeur des droits et contraintes suivantes :
Ce certificat vient préciser les règles en vigueur sur un terrain et donne au demandeur une idée de la situation juridique du terrain.
En plus des informations du CU A, le certificat renseigne :
Ce dernier certificat permet de connaître la faisabilité du projet. Ces deux certificats ont une durée de validité de 18 mois, avec la possibilité de le prolonger si les règles d’urbanisme ne changent pas. Ce document n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. Ces certificats ne remplacent pas le permis de construire, mais ils sont utiles pour se positionner quant à la faisabilité du projet mais également sur les droits résidentiels à construire.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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