Si le bien faisant l’objet de l’expertise a un bail en cours, il est impératif de le mentionner. Le bail peut avoir une influence sur le prix. En fonction du bail en cours, le prix de vente peut subir une décote.
Grâce au bail, l’expert va pouvoir en connaître davantage sur les contraintes juridiques inhérentes au bien. En effet, le bail renseigne sur la qualité des parties, notamment celle du preneur. Il mentionne également les contraintes juridiques dont le bien fait l’objet (servitude, risques naturels…).
Le bail mentionne précisément le régime juridique liant les parties (bail de 1953, bail de 1989, bail de 1948, bail précaire…).
Il permet également de connaître la durée d’engagement des parties et ainsi assurer la pérennité pécuniaire du bailleur.
Les différentes clauses insérées au bail vont permettre d’influencer la valeur du bien, on peut notamment citer :
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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