Pour procéder à une expertise, une série de documents vous sont demandés. Ces documents fournissent les premières informations concernant la localisation, le type de bien,… Ils permettent notamment à l’expert de se donner une première idée et de sélectionner les points sur lesquels celui-ci va s’orienter lors de la visite.
Chaque document à son importance et son influence. Les documents relatifs à la construction permettent de se donner une idée de l‘état du bien et de le positionner dans une fourchette de prix. Evidemment la qualité constructive et architecturale ne peut s’évaluer que lors d’une visite sur place.
Si le bien est en location, il est toujours utile de savoir quel type de bail a été conclu ainsi que les loyers pratiqués. Déterminer le revenu locatif de votre bien exprime en partie l’attractivité de celui-ci.
Un cadastre est un registre dressant l’état de la propriété foncière d’un territoire. Usuellement, le cadastre permet le calcul des impôts et des taxes immobilières, comme par exemple la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Même s’il est généralement utilisé à des fins fiscales, le cadastre et les informations qu’il contient permettent d’apprécier la valeur d’un bien. C’est ainsi un document utile pour l’expert immobilier.
La surface est une notion importante en expertise de valeur vénale immobilière. Surface « Carrez », surface de plancher de construction (remplace SHON et SHOB), surface commerciale, surface de vente, surface utile, emprise au sol… Voici quelques exemples de surfaces prises en compte pour l’expertise.
L’expertise immobilière repose sur des critères quantitatifs et qualitatifs sur le bien. Les plans fournissent des données importantes à l’évaluation. C’est le cas du plan de masse qui est un plan aérien du terrain témoignant des dimensions de tous les éléments qui composent l’agencement de la ou des constructions.
Un baill encadre les relations entre le propriétaire d’un bien et le locataire. Il peut être d’habitation, commercial et encore professionnel. S’agissant des baux professionnels, l’approche de la valeur vénale et locative est fonction du bien. Ainsi par exemple, pour les boutiques l’expert évaluateur doit suivre les dispositions des articles L. 145-33 et 34 et R. 145-3 à 8, Code commerce, pour les biens monovalents des articles L. 145-36 et R. 145-10, Code commerce, et pour les bureaux il s’agit de l’article R. 145-11, Code commerce.
La valeur locative représente le niveau de loyer annuel potentiel qu’un actif immobilier concerné produit lorsqu’il est loué. La valeur permet d’estimer le montant éventuel que perçoit un propriétaire bailleur de ses revenus locatifs. Elle peut aussi servir à déterminer le montant imposable et à appuyer une demande de crédit immobilier. Dans tous les cas, c’est mieux pour la précision et la véracité de l’expertise immobilière, si la valeur locative s’appuie sur des justificatifs de loyers (flux réels) plutôt que sur des hypothèses de rendement (loyers théoriques).
En cas de vente d’un actif immobilier, plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires : dossier unique ou DDT. Ces différents diagnostics techniques immobiliers sont destinés à améliorer l’information de l’acheteur. On trouve des diagnostics concernant l’amiante, le plomb, l’électricité, le gaz, les termites, etc. Mis à disposition de l’expert immobilier, ce dernier peut mieux apprécier les qualités techniques du bien immobilier, objet de la valorisation.
L’appréciation de l’état technique d’un bâtiment est essentiel. En effet, un bien en mauvais état n’aura pas la même valeur qu’un bien en parfait état (considérant qu’il se trouve dans un environnement comparable). De la même manière, pour être exploité, un actif professionnel doit respecter des normes de sécurité et d’agencement (par exemple un hotel pour accueillir du public). Aussi pour appuyer ses besoins d’appréciation techniques, l’expert immobilier peut recourir à des devis de travaux d’entreprises générales du bâtiment ou de rénovation.
Au delà des devis, les factures de travaux effectués sont des documents importants entrants en jeu dans la valorisation du bien immobilier. Ils sont d’autant plus important dans certains contextes notamment de litige. Entre deux ex-époux pour la liquidation de la communauté et le calcul de la soulte. Entre un propriétaire et son locataire s’agissant de la révision d’un loyer professionnel ou de la résolution d’un litige sur les obligations d’entretien du bâti prévues au bail.
Le règlement de copropriété définit les parties privatives, les parties communes, et leurs conditions d’utilisation. Il définit également les droits et les obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité. Concernant l’évaluation d’un immeuble en copropriété (partie commune ou privative), la lecture du règlement de copropriété fournit de précieuses informations (données techniques sur l’immeuble, politique d’entretien de la structure du bâti, répartition des pouvoirs entre les copropriétaires, etc.).
Convocation, ordre du jour et procès verbal (PV) d’assemblée générale (AG). Les décisions concernant la copropriété sont prises en assemblée générale de copropriétaires. En fonction des questions inscrites à l’ordre du jour (travaux, contrats, etc.) certains documents et renseignements doivent être notifiés en même temps que la convocation.Tout comme le règlement de copropriété, le PV de la dernière AG influence l’expert immobilier dans son travail.
Une servitude est une autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d’une partie de sa propriété. La servitude est attachée à une propriété et non à son propriétaire. Elle influence donc la valeur de la propriété et son existence et ses conditions doivent être mentionnées dans l’acte de vente.
Le démembrement immobilier influence la valeur d’un bien immobilier. Il fournit également des informations sur la fiscalité. Le démembrement immobilier est une opération consistant à séparer la jouissance (l’usufruit) des murs (nue-propriété), jusqu’à la fin de l’usufruit. A la fin de l’usufruit, le bien démembré rejoint la nue-propriété et le bénéficiaire de cette dernière devient alors plein propriétaire en franchise de droits fiscaux.
Le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. En cas de cession d’un terrain, la principale préoccupation de l’acquéreur sera généralement d’en connaître la constructibilité, dès lors qu’elle participe directement de sa valeur vénale.
L’état des contentieux permet de qualifier les éventuels difficultés rencontrées autour d’un bien immobilier et susceptible de diminuer sa valeur. Logement indécent et insalubrité, péril menaçant la sécurité des personne et l’intégrité du bâti… En résidentiel, il peut y avoir plusieurs sortes de contentieux entre un propriétaire et son locataire. Mais les contentieux peuvent aussi concerner l’acte de construire (litige entre un propriétaire et une entreprise de travaux par exemple ou encore contestation administrative d’une construction par le voisinage). Ils concernent encore la vente immobilière (vices cachés, vices du consentement, défaut de relevé lois Carrez…).
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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