Pour distinguer une propriété rurale d’une propriété urbaine, la composition et la destination de la propriété sont les deux critères à prendre en considération. Une propriété rurale concerne majoritairement les terrains non bâtis et les exploitations agricoles. Un terrain à vocation agricole, non constructible fait l’objet d’une expertise particulière. En effet, dans ce cas, son expertise est liée à sa capacité d’exploitation.
Les facteurs physiques d’une terre agricole déterminent les possibilités culturales. Ces possibilités sont donc appréciables en fonction des types de cultures. Un élément essentiel à prendre en compte est la composition du terrain et la couche arable. Par après, plusieurs facteurs viennent jouer dans la balance tels que l’accès à un point d’eau, la taille, l’irrigation, le relief, la desserte, l’exposition, le climat,…
Les facteurs juridiques ont également une grande importance. Le statut de fermage, très contraignant, et les droits grevés au terrain peuvent complètement le dévaloriser.
D’un autre angle, un terrain agricole se vend vingt fois moins cher qu’un terrain à bâtir. Il arrive de plus en plus que les terrains en bord de commune, idéalement desservis passent en terrains constructibles. Cependant, cela n’arrive pas tous les jours… En se référant au Plan Local d’Urbanisme, il est possible de prendre connaissance du zonage dans lequel se trouve la terre, les zones U et AU étant propices à la construction et A et N étant des terres agricoles et naturelles / forestières.
La valorisation de terres agricoles dépend donc de beaucoup de facteurs et peut énormément varier. Le projet de l’acquéreur potentiel vient également jouer un rôle dans la valorisation. L’expertise de terrains est souvent un sujet sensible, dû aux sommes considérables misent en jeux. Nos experts sont des professionnels qualifiés qui seront en mesure de vous établir un rapport juste et précis de vos terrains.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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