Depuis 2016, le marché hôtelier enregistre une forte dynamique entraînant une croissance pour l’industrie du tourisme international. La France se classe au premier rang mondial avec plus de 90 millions d’arrivées de touristes internationaux et au quatrième rang en termes de recettes. Cet élan génère des profits, qui sont bénéfiques pour l’investissement, dans lesquels les investisseurs voient un fort potentiel de plus-value.
Toutefois, on assiste d’une part, à un bouleversement dans la gestion des hôtels et des résidences de tourismes, contraignant ainsi les hôteliers à consentir des remises à la clientèle sur les prix affichés, afin de garantir leur taux d’occupation. D’autre part, pour rester dynamique et attractif, chaque bien immobilier hôtelier doit s’adapter aux attentes de ses consommateurs. Il est question de grands espaces, avec une possibilité de couchages et d’activités loisirs, aux meilleurs tarifs. En conséquence, la tendance est au renforcement de l’image attractive de l’hôtellerie permettant ainsi de toucher de nouvelles cibles et de développer de nouvelles stratégies.
Les hôtels et les résidences hôtelières constituent des locaux monovalents au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce, la monovalence s’entendant de locaux construits en vue d’une seule utilisation et qui ne peuvent être affectés à un autre usage commercial sans d’importants travaux.
La monovalence entraîne des conséquences concernant la valorisation des murs ou la fixation du loyer de renouvellement lequel échappe de plein droit au mécanisme de plafonnement du loyer (art. L. 145-34 C. com.) pour être fixé à la valeur locative déterminée en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée.
Il convient également, dans le contexte actuel, de s’adapter au nouvel environnement économique, concurrentiel, du marché hôtelier. En effet, le développement de l’offre des centrales de réservation, les rabais pratiqués au quotidien, les réservations en ligne de dernière minute… obligent l’expert à s’adapter et à apporter bon nombre de correctifs à une méthode dite « classique ».
Une méthode de valorisation, actualisée par la profession, a ainsi été adoptée afin de tenir compte des dernières tendances.
Les critères majeurs pour l’évaluation hôtelière restent, comme la plupart des actifs immobiliers, la localisation, les éléments propres à la nature du bâti, à savoir sa distribution, ses aménagements spécifiques, ses surfaces, les loyers perçus, le contexte global de marché.
L’expert va croiser ces critères de valorisation dits « classiques » avec la catégorie de l’hôtel ainsi que des critères propres à l’hôtel à considérer, notamment en prenant en compte le potentiel tout à la fois de l’exploitant, établissant un lien direct entre le chiffre d’affaire réalisé ou envisageable mais aussi des caractéristiques et des limites du local.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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