Les établissements de santé rassemblent les établissements et services venant en aide aux populations rencontrant des difficultés particulières. Il peut s’agir des personnes malades, des personnes en situation de handicap ou encore des personnes âgées.
Ainsi, deux catégories d’établissement de santé ressortent principalement : les établissements sanitaires où les personnes sont diagnostiquées et soignées et les établissements médico-sociaux qui ont pour fonction d’accueillir et d’héberger les personnes dépendantes.
La gestion des établissements de santé peut être assurée par le secteur public, le secteur privé à but non lucratif tel qu’une association ou une fondation, ou encore par le secteur privé à but lucratif.
Le secteur de la santé se trouve aujourd’hui dans une pénurie, qu’il s’agisse d’équipements ou d’établissements. Il peut être envisagé que dans les prochaines années, ce secteur réclame de nombreux investissements (restructuration, création, reconstruction, mises aux normes…).
Le marché immobilier de la santé est un marché de niche, sa valeur se détermine par capitalisation. Les établissements de santé étant des biens monovalents, leur valorisation est inhérente à leur utilisation ainsi qu’aux revenus tirés de l’exploitation. C’est en effet le niveau de rentabilité qui fonde la valeur de ce type d’actif.
Diverses méthodologies seront employées pour parvenir à dégager la valeur vénale d’un établissement de santé.
La méthode par comparaison, souvent difficile à appliquer, peut toutefois être mise en place en recherchant des termes de comparaison au m² utile par référence au marché identifié. Le ratio lit unitaire est également pris en compte.
L’expert utilisera, en outre, d’autres méthodes, dites financières. D’abord, il utilisera systématiquement la méthode par capitalisation du revenu en tenant compte du loyer effectif ou théorique avec l’application d’un taux de capitalisation.
Il complétera son étude en utilisant la méthode des cash flows en apportant une vision dynamique puisque cette méthode permet d’analyser de manière prospective l’évolution de l’exploitation et des revenus immobiliers liés.
Enfin, il peut étayer son étude avec la méthode du coût de reconstruction consistant à reconstituer le prix de revient du bien.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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