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Valorisation d'un établissement de santé

Les établissements de santé rassemblent les établissements et services venant en aide aux populations rencontrant des difficultés particulières. Il peut s’agir des personnes malades, des personnes en situation de handicap ou encore des personnes âgées.


Ainsi, deux catégories d’établissement de santé ressortent principalement : les établissements sanitaires où les personnes sont diagnostiquées et soignées et les établissements médico-sociaux qui ont pour fonction d’accueillir et d’héberger les personnes dépendantes.

La gestion des établissements de santé

La gestion des établissements de santé peut être assurée par le secteur public, le secteur privé à but non lucratif tel qu’une association ou une fondation, ou encore par le secteur privé à but lucratif.

Le secteur de la santé se trouve aujourd’hui dans une pénurie, qu’il s’agisse d’équipements ou d’établissements. Il peut être envisagé que dans les prochaines années, ce secteur réclame de nombreux investissements (restructuration, création, reconstruction, mises aux normes…).

La valorisation d’un établissement de santé

Le marché immobilier de la santé est un marché de niche, sa valeur se détermine par capitalisation. Les établissements de santé étant des biens monovalents, leur valorisation est inhérente à leur utilisation ainsi qu’aux revenus tirés de l’exploitation. C’est en effet le niveau de rentabilité qui fonde la valeur de ce type d’actif.

Les méthodologies d’évaluation d’un établissement de santé

Diverses méthodologies seront employées pour parvenir à dégager la valeur vénale d’un établissement de santé.


La méthode par comparaison, souvent difficile à appliquer, peut toutefois être mise en place en recherchant des termes de comparaison au m² utile par référence au marché identifié. Le ratio lit unitaire est également pris en compte.


L’expert utilisera, en outre, d’autres méthodes, dites financières. D’abord, il utilisera systématiquement la méthode par capitalisation du revenu en tenant compte du loyer effectif ou théorique avec l’application d’un taux de capitalisation.


Il complétera son étude en utilisant la méthode des cash flows en apportant une vision dynamique puisque cette méthode permet d’analyser de manière prospective l’évolution de l’exploitation et des revenus immobiliers liés.


Enfin, il peut étayer son étude avec la méthode du coût de reconstruction consistant à reconstituer le prix de revient du bien.

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