Compte tenu des aménagements spécifiques des salles de cinéma, celles-ci sont considérées comme locaux monovalents. Elles possèdent en effet des caractéristiques spécifiques puisque souvent aménagées dans des locaux en sous-sol et en salles aveugles et sont réglementées par des normes strictes relatives à la sécurité contre les risques d’incendie ou de panique.
En conséquence, la valeur doit être déterminée en fonction des spécificités observées dans la branche d’activité afin de prendre en compte ces particularités. L’expert pourra également s’appuyer sur d’autres méthodes reconnues, la Cour de cassation ayant énoncé que le recours à des méthodes autres que celles habituellement pratiquées sont possibles dès lors qu’elles sont mieux adaptées aux caractéristiques de la profession.
En matière d’exploitation de salles de cinéma, le rendement dépend de plusieurs facteurs dont notamment du nombre de fauteuils, du nombre de séances de projection, du prix pratiqué ainsi que de l’implantation de la salle et des salles concurrentes. Ces critères de valorisation auront alors un impact direct sur le chiffre d’affaires de l’exploitant. Celui-ci étant dépendant du taux de remplissage de la salle, fonction du nombre de tickets vendus et de leur prix.
Toutefois, cette méthode de calcul devra être complétée par d’autres puisqu’elle n’établit qu’une rentabilité théorique.
Ainsi, l’utilisation de plusieurs méthodes d’évaluation reconnues permettront à l’expert de déterminer plus justement la valeur vénale d’une salle de cinéma permettant alors d’appréhender de manière correcte et concrète toutes les spécificités d’une salle de cinéma : importance des locaux, aménagement des locaux, qualité des programmes diffusés, services proposés et offerts, contrats en cours, etc.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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