Le Code du commerce, article R. 145-10, définit les locaux monovalents comme étant des locaux construits en vue d’une seule utilisation. De plus, la jurisprudence précise l’importance des coûts de la transformation du local pour exercer une autre activité. Par conséquent, un local monovalent correspond à un local d’activité à utilisation unique, dont les coûts seraient trop importants pour en changer la destination des lieux. La particularité est que ces locaux bénéficient d’un régime autonome concernant les loyers.
La monovalence n’est pas à remettre en cause pour les bâtiments construits spécifiques dès l’origine comme par exemple un cinéma, un hôpital ou un hôtel. Ces locaux sont aménagés en conséquence, le matériel installé est spécialement prévu à l’usage unique des locaux.
Elle est également en vigueur pour les locaux ayant subis des travaux de transformation et d’aménagement affectant le bien à un nouvel usage unique.
Bien évidemment, la partie invoquant la monovalence doit le démontrer.
Le régime de la monovalence permet de profiter de loyers non plafonnés en cas de renouvellement du bail. Pour un bail commercial classique, celui-ci est indexée en fonction d’un des deux indices ILC et ILAT (Indice des Loyers Commerciaux et Indice des Loyers des Activités Tertiaires). Dans le cas d’un local monovalent, le loyer est renouvelé en fonction des usages observés dans la branche déterminée. Le recours à un expert immobilier prend tout son sens car il faut déterminer la valeur locative. Ces locaux étant des biens spécifiques, l’expérience de l’expert est un atout indispensable.
Le marché hôtelier est un marché dynamique et concurrentiel. Ces établissements ont une valorisation complexe et oblige l’expert immobilier à adapter ses méthodes “classiques”.
La valeur d’un établissement se détermine le plus souvent par des méthodes financières. L’étude se fait en deux parties : une première étude par capitalisation en reprenant le loyer et une étude plus prospective, permettant d’avoir une vision dynamique.
Ces établissements sont assez particuliers car ils n’intéressent qu’un nombre réduit d’investisseurs. La valorisation consiste ici à utiliser plusieurs méthodes afin de trouver une juste valeur du bien.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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