L’environnement est l’un des critères de valorisation d’une maison le plus important.
L’environnement du bien aura une grande influence sur la valeur de la maison. Le critère de l’environnement explique souvent les différences considérables dans un même secteur ou une même commune pour des maisons d’apparence semblable. Ainsi, l’expert immobilier, après avoir appréhendé les contours de la situation liée à l’environnement du bien, pourra dégager un premier intervalle de valeur. Le travail de l’expert prendra tout son sens dans l’articulation du critère lié à l’environnement du bien et des autres critères, à savoir les critères juridiques du bien, les critères physiques du bien et enfin les critères économiques du bien.
L’expert s’attardera en premier lieu sur la situation général du bien, autrement dit, si la maison est localisée en ville, en bord de mer, en périphérie, dans un secteur de villégiature, … Il s’agit, en conséquence, de définir la zone géographique dans laquelle le bien se place. La situation du bien détermine un espace où l’on trouve les mêmes critères géographiques, physiques et socio-économiques.
La qualité de l’environnement de la maison revêt aussi un caractère primordial, il s’agit ici d’analyser si le secteur environnant constitue ou non une zone favorable à l’habitation, notamment par la typologie de secteur, s’agit-il d’une zone comportant des nuisances, s’agit-il d’un secteur prisé, est-il possible de rejoindre facilement les grands axes routiers ou les transports en commun, les commodités sont-elles accessibles à pied ?… La qualité de l’environnement aura pour conséquence l’attrait que peut porter un acquéreur au bien. Au contraire, si la qualité de l’environnement ne répond pas aux critères des acquéreurs, le secteur sera délaissé et verra sa valeur chuter.
Enfin, l’emplacement même du bien, au sein de son quartier participe également à la valorisation d’une maison. L’expert devra apprécier divers critères afin d’affiner sa valorisation. Une maison avec vue sera mieux valorisée qu’une maison entourée d’immeubles de grandes hauteurs. Un arrêt de bus à quelques mètres intéressera les familles et bénéficiera alors d’une plus-value par rapport à une maison en fond d’impasse, non éclairée à plus de 500 mètres d’un arrêt de bus.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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