Parmi la multitude de facteurs de valorisation afin de déterminer la valeur vénale d’une maison, il est tenu compte, par l’expert immobilier, des qualités physiques de celle-ci. L’appréciation est objective et est fonction des qualités intrinsèques du bien.
On peut notamment citer, parmi les critères de valorisation physique d’une maison, la nature et la qualité de ses matériaux, sa qualité architecturale et avec notamment les particularités régionales de son mode constructif pouvant, lorsqu’elles sont absentes, entraîner un élément de moins-value que l’expert immobilier sera en mesure de quantifier.
La date de construction ainsi que l’âge du bien sont également des éléments déterminants de la valorisation d’une maison qu’il faut coupler avec son état d’entretien tout en tenant compte de la vétusté présente.
L’expert immobilier s’attardera également sur l’importance et la distribution de la maison, sa superficie ainsi que son nombre de pièce. Le travail de l’expert et son savoir faire portera notamment sur l’appréciation des différentes surfaces et de leur affectation. Pour ce faire, il fera usage des pondérations de surface. Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante permettant de comparer des actifs immobiliers difficilement comparables entre eux.
Enfin, l’expert immobilier sera en capacité d’apprécier les différents équipements et éléments de conforts présents dans la maison. Là encore l’expert immobilier devra juger des pondérations ou décotes à apporter à ces critères de valorisation. En effet, la plus-value ou la moins-value correspondante ne sera pas nécessairement égale à leur coût réel puisque certains de ces éléments peuvent entraîner des surcoûts d’entretien non négligeables.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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